В Германии арендная плата растет на фоне сокращения предложения.

В Германии арендная плата растет быстрее, чем цены почти на все остальное, и для тех, кто переезжает в Германию этим летом, поиск квартиры никогда не был таким сложным. Два опубликованных на прошлой неделе статистических данных рисуют одну и ту же картину, но с разных сторон. Институт немецкой экономики (IW), финансируемый работодателями экономический исследовательский институт в Кёльне, сообщил 20 июля, что предлагаемая арендная плата по всей стране выросла на 4.0 процента за последний год, в то время как компания по предоставлению услуг в сфере недвижимости JLL и академический индекс Greix Кильского института мировой экономики показывают замедление роста в крупнейших городах. За этими главными цифрами скрывается простая проблема для арендаторов: предложений становится меньше, а те, что появляются, стоят дороже.

В Германии арендная плата снова опережает инфляцию.

Индекс IW-Wohnindex, ежеквартальный индекс цен на жилье, прогнозирует годовой рост предлагаемой арендной платы на уровне 4.0% во втором квартале 2026 года, при этом за этот квартал рост составил 1.3%. Это значительно опережает инфляцию потребительских цен, которая составляет около 2.6%. Проще говоря, арендная плата растет примерно вдвое быстрее, чем общие цены, поэтому все большая часть дохода домохозяйств уходит на жилье, в то время как заработная плата с трудом успевает за этим ростом.

По данным IW, давление неравномерно по всей стране. Самый резкий рост зафиксирован в Кёльне — на 7.9%, за ним следуют Гамбург — на 5.5% и Лейпциг — на 5.4%. Это предлагаемые арендные ставки по новым объявлениям, и именно эта цифра наиболее важна для новых арендаторов, поскольку это цена, которую вы фактически платите при заключении нового договора, а не застрахованная арендная плата давнего арендатора.

Сокращение количества объявлений

Более важный вопрос — предложение. По данным IW, во втором квартале по всей Германии количество объявлений об аренде квартир сократилось почти на 12 процентов по сравнению с началом 2022 года. В крупнейших городах падение гораздо более резкое. В Гамбурге количество объявлений об аренде сократилось на 57 процентов, во Франкфурте — на 43 процента, а в Лейпциге — на 40 процентов с начала 2022 года. Меньшее количество объявлений означает большее количество претендентов на каждую квартиру, более длительный поиск и больше просмотров, где десятки желающих конкурируют за одну квартиру.

Этот дефицит является движущей силой роста арендной платы в Германии. Как описывают исследователи IW Пекка Сагнер и Михаэль Фойгтлендер, рынок аренды сталкивается с «устойчиво высоким спросом», который сталкивается с «постоянно дефицитным предложением», — несоответствием, которое подталкивает цены вверх независимо от каких-либо правил регулирования арендной платы на бумаге. Контраст с рынком продаж поразителен: количество объявлений о продаже квартир, предназначенных для собственного проживания, примерно удвоилось с начала 2022 года, предоставляя покупателям гораздо больший выбор, главным образом потому, что более высокие затраты на финансирование привели к увеличению времени нахождения недвижимости на рынке.

Берлин идет против тренда

Единственное явное исключение — столица. Берлин — единственный крупный город, где количество объявлений об аренде сейчас превышает уровень начала 2022 года, увеличившись примерно на 43 процента. IW связывает этот рост с последствиями проведенных ранее в городе экспериментов по ограничению арендной платы. Увеличение предложения, на этот раз, привело к снижению цен для арендаторов.

В полугодовом отчете компании JLL, опубликованном 21 июля, говорится, что арендная плата за существующее жилье в Берлине фактически снизилась на 4.2 процента, что делает Берлин единственным из восьми крупных городов, где наблюдается спад. Независимый индекс Greix от Кильского института, опубликованный газетой Handelsblatt 22 июля, указывает на то же самое, фиксируя небольшое снижение для Берлина по сравнению со средним показателем по стране в +3.0 процента. Два отдельных набора данных, подтверждающих обратную тенденцию в Берлине, являются важным сигналом того, что в столицу действительно стало дешевле въезжать, чем год назад.

В крупных городах происходит постепенное снижение активности.

Даже там, где арендная плата в Германии продолжает расти, темпы роста замедляются. В восьми городах, отслеживаемых JLL, средняя запрашиваемая арендная плата выросла всего на 3 процента в первом полугодии 2026 года, что значительно меньше, чем 6.8 процента годом ранее. Рост арендной платы за новые квартиры практически остановился на отметке 0.5 процента по сравнению с 8.6 процента ранее. Стремительный рост последних лет пока что замедляется.

Разница в ценах между городами остается значительной. По данным JLL, средняя запрашиваемая арендная плата в восьми мегаполисах составляет 17.98 евро за квадратный метр. Мюнхен — самый дорогой город с ценой 25.41 евро, а Лейпциг — самый дешевый в этой группе с ценой 11.19 евро. Кёльн, напротив, продолжает демонстрировать рост цен: JLL зафиксировала увеличение на 6.0%, что является самым сильным показателем среди всех городов, которые она охватывает. Выбор места жительства может более чем вдвое повлиять на стоимость аренды за ту же площадь.

Что это значит для экспатов, ищущих квартиру?

Для новичков практический вывод таков: соотнесите свои ожидания с местным рынком. В Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене приготовьтесь к длительному поиску, полному пакету документов для подачи заявки и жесткой конкуренции, а также заложите в бюджет постоянно растущую арендную плату. Берлин и более медленно развивающиеся города предлагают редкое облегчение в этом цикле, поэтому, если ваша работа предполагает гибкий график, столица и менее быстрорастущие города могут оказаться слишком дорогими для вашего бюджета. Стоит потратить время на изучение системы перед началом просмотров; наше руководство по... аренда жилья в Германии Осмотр депозитов, сравнение Kaltmiete и Warmmiete, а также перечень документов, которые ожидают арендодатели.

Что бы вы ни подписывали, ознакомьтесь с правилами, которые вас защищают. Немецкое арендное законодательство сравнительно надежно после заключения договора, начиная от ограничений на повышение арендной платы и заканчивая сроками уведомления, и стоит разобраться в них до возникновения споров; см. наш обзор. права и обязанности арендатораЕсли цифры по-прежнему не сходятся, малообеспеченные семьи могут претендовать на государственную поддержку в оплате жилья, как поясняется в нашем руководстве. жилищные льготы и поддержкаРынок недвижимости напряженный, но знание того, как падают арендные ставки в Германии и каковы преимущества закона, может стать решающим фактором между поспешным и правильным решением.