Федеральный верховный суд Великобритании поддержал владельцев систем кондиционирования воздуха в своем решении.

Длительный спор по поводу балконного кондиционера завершился значительной победой для владельцев квартир по всей Германии. В своем решении от 17 июля 2026 года по делу V ZR 162/25 Федеральный суд Германии (BGH) постановил, что владелец квартиры в принципе может потребовать от товарищества собственников жилья разрешения на установку сплит-системы кондиционирования на балконе. Условие: другие владельцы квартир в здании не должны испытывать неудобств, выходящих за рамки неизбежных, когда люди живут под одной крышей.

Это решение принято в разгар очередного жаркого немецкого лета и, вероятно, повлияет на тысячи аналогичных конфликтов в многоквартирных домах. Кондиционеры по-прежнему редко встречаются в немецких домах, и просьбы об их установке часто отклонялись на собраниях собственников. Теперь баланс сил изменился.

Берлинский спор вокруг балкона дошёл до Карлсруэ.

Дело началось в Берлине. В декабре 2023 года супружеская пара, владеющая квартирой в большом доме, на собрании обратилась к другим собственникам с просьбой разрешить установить на балконе сплит-систему — систему с наружным компрессором, подключенным к внутреннему блоку. Предложение не нашло поддержки большинства, поэтому пара обратилась в суд с иском о замене решения товарищества собственников жилья на одобренное.

Местный суд, Amtsgericht Pankow, отклонил иск. Региональный суд, Landgericht Berlin II, придерживался противоположной точки зрения и дал разрешение, связав его с условиями, касающимися типа устройства и способа его эксплуатации. Согласно пресс-релизу Федерального верховного суда Германии, пятый гражданский сенат подтвердил этот результат в его основных положениях, решив вопрос для всей страны.

Что на самом деле говорится в постановлении о кондиционировании воздуха

Согласно немецкому закону о кондоминиумах (Wohnungseigentumsgesetz или WEG), любые структурные изменения в общих частях здания требуют решения собственников. Установка кондиционеров не входит в список привилегированных мер, которые собственники всегда могут потребовать, как, например, зарядные станции для электромобилей. Однако пункт 20 закона дает каждому собственнику право на одобрение, если изменение не наносит ущерба другим собственникам сверх неизбежного уровня упорядоченного совместного проживания.

Суть решения по делу о кондиционировании воздуха заключается в том, как измеряется это негативное воздействие. Судьи ясно дали понять, что на этапе утверждения учитываются только прямые последствия самой конструкции, например, визуальное восприятие блока на фасаде. В берлинском случае никаких существенных визуальных нарушений заявлено не было. Юридическое новостное агентство beck-aktuell отметило перед вынесением вердикта, что это дело широко рассматривалось как проверка того, насколько далеко можно зайти в обеспечении комфортного микроклимата, несмотря на сопротивление соседей.

Страх перед шумом не может помешать одобрению.

Самым спорным моментом был шум. Соседи, выступавшие против установки, утверждали, что компрессор будет гудеть летними ночами. BGH не приняла это как причину для отказа в разрешении. Опасения по поводу будущих звуков от работы устройства, как правило, не могут остановить установку, поскольку реальный уровень шума кондиционера в основном зависит от того, как владелец будет его использовать в дальнейшем.

Вместо этого суд указал на вторую линию защиты. Если устройство, после запуска, производит шум, превышающий допустимые нормы, пострадавшие соседи сохраняют свои законные права в соответствии с Законом о защите от шума и стихийных бедствий и гражданским кодексом. На практике суды, как правило, выносят решения об ограничении времени работы, а не о демонтаже устройства. Ассоциация собственников также может устанавливать правила пользования зданием, например, время тишины ночью.

Постановление о кондиционировании воздуха: ограничения остаются в силе.

Правила, касающиеся кондиционеров, не дают никаких поблажек. Разрешенное устройство должно быть сертифицировано для немецкого рынка, а его размещение на балконе не должно создавать проблем для окружающих. Условия, установленные Берлинским региональным судом, касающиеся модели и режима работы, остаются в силе. Владелец, игнорирующий правила шумового загрязнения, может быть привлечен к суду соседями уже после совершения правонарушения.

Также стоит подчеркнуть, кому это решение помогает. Оно распространяется на людей, владеющих квартирами в товариществе собственников жилья. Арендаторы находятся в другом положении: им необходимо разрешение арендодателя на любую стационарную установку, а арендодатель, владеющий квартирой в многоквартирном доме, в свою очередь, должен получить одобрение товарищества. Новая судебная практика упрощает этот второй шаг, что косвенно повышает шансы арендаторов, обращающихся за помощью в вопросе охлаждения, но не создает для них прямых оснований для предъявления претензий.

Что это значит для экспатов в Германии?

Для иностранных граждан, купивших здесь недвижимость, путь теперь стал яснее. Включите в повестку дня следующего собрания собственников конкретное предложение, указав точную модель, местоположение и планируемое время работы. Если собрание откажет, предложение о закрытии сделки имеет реальные шансы на успех, при условии, что его визуальное воздействие будет незначительным. Те, кто все еще ищет жилье, могут найти основные сведения о владении недвижимостью в нашем руководстве. покупка недвижимости в Германии.

Арендаторы должны обратиться к своему арендодателю в письменной форме и могут указать на изменение правовой обстановки; портативные модули без стационарной установки остаются вариантом, для которого не требуется никакого разрешения. Поскольку волны жары стали обычным явлением немецкого лета, как мы уже сообщали в нашем репортаже, Жара и грозы в Германии Как показало исследование, вопрос о том, кто имеет право охлаждать свой дом, перестал быть узкоспециализированной юридической темой. Тот, кто устанавливает устройство, должен обеспечивать тишину ночью, поскольку право на установку теперь имеет большое значение, но обязанность проявлять осторожность при эксплуатации столь же строга.