Турецкий
Итальянский
Испанский
Португальский
Румынский
Албанский
Литовский
Латышский
Болгарский
Греческий
Венгерский
Французский
Хорватский
Чешский
Высший гражданский суд Германии установил четкое ограничение на один из важнейших механизмов защиты прав потребителей на рынке жилья. В решении по вопросу о брокерских комиссиях, вынесенном 16 июля 2026 года Федеральным судом Германии (BGH), было установлено, что правовое правило, обязывающее продавцов брать на себя не менее половины брокерской комиссии, применяется только к объектам недвижимости, которые объективно соответствуют критериям отдельно стоящих домов. Дом с двумя сдаваемыми в аренду квартирами не считается таковым, постановили судьи в деле I ZR 111/25, даже если покупатель впоследствии заявляет о желании проживать в нем со своей семьей как в одном домохозяйстве.
Это решение имеет значение не только для отдельного спора. Комиссионные брокеров, известные в Германии как Maklerprovision, часто составляют несколько процентов от цены покупки, поэтому от того, распространяется ли на них защита от разделения суммы покупки пополам, могут зависеть десятки тысяч евро. Для любого, кто планирует покупку, это решение превращает, казалось бы, технический вопрос, а именно, что это за дом, в решающий финансовый вопрос.
Что решило решение Федерального верховного суда Ганы по вопросу брокерских комиссий
Дело основывалось на статье 656c Гражданского кодекса Германии (BGB), которая содержит так называемый принцип «половинного разделения комиссионных». С момента вступления правила в силу в конце декабря 2020 года брокер, работающий на обе стороны сделки купли-продажи частного дома или квартиры, может взимать с покупателя не более половины общей суммы комиссионных. Соглашения, в которых более половины комиссионных перекладывается на покупателя, являются недействительными.
Согласно пресс-релизу Федерального верховного суда Германии (BGH), защита зависит от объективных характеристик объекта недвижимости. Судьи постановили, что статус здания должен оцениваться в момент заключения брокерского договора. Если объективные обстоятельства не показывают, что недвижимость будет в первую очередь удовлетворять жилищные потребности одной семьи, покупатель должен активно заявить об этом намерении в этот момент. Изменение планов, объявленное позже, не может превратить двухквартирный дом в одноквартирный с точки зрения закона.
В центре спора — двухквартирный дом.
Объект недвижимости, о котором идет речь, рекламировался как сдаваемый в аренду двухквартирный дом (Zweifamilienhaus), и обе квартиры были заняты арендаторами на момент завершения сделки. Только после подписания брокерского договора покупатель сообщил агенту, что намерен сам въехать и использовать здание как жилье для одной семьи. Затем он заявил, что должно применяться правило разделения прибыли пополам и что требуемая с него комиссия является чрезмерной.
Нижестоящие суды Берлина придерживались иной точки зрения, и Федеральный верховный суд Германии (BGH) подтвердил её. Как сообщает юридическое новостное агентство LTO, в августе 2024 года Второй земельный суд Берлина (Landgericht Berlin II) встал на сторону брокера, Камергерихт (Kammergericht) подтвердил это решение в апреле 2025 года, а Федеральный суд отклонил последнюю апелляцию покупателя. Требование брокера о выплате полной комиссии покупателю остаётся в силе.
Почему решение по вопросу о брокерских комиссиях зависит от времени
Суть решения заключается во времени. Судьи ясно дали понять, что все зависит от того, что брокер мог распознать в момент заключения договора с покупателем. Недвижимость, сдаваемая в аренду двум разным семьям арендаторов и рекламируемая как инвестиционный объект, объективно не является в данный момент отдельным домом, независимо от личных намерений покупателя.
Юридические комментаторы отмечают, что это решение продолжает линию, начатую судом в двух решениях от марта 2025 года, которые также касались сферы действия статьи 656c. По мнению компании beck-aktuell, практический вывод заключается в том, что покупатели, желающие воспользоваться защитой правила разделения имущества пополам, должны заранее, в идеале в письменной форме, до подписания брокерского договора, четко обозначить планируемое использование. Молчание на этом этапе может впоследствии обойтись им очень дорого.
Как правило, правило разделения прибыли пополам защищает покупателей.
В большинстве регионов Германии принято, чтобы продавец сам распоряжался услугами брокера, а покупатель подписывал отдельное соглашение о комиссионных в процессе осмотра объекта. До 2020 года в некоторых регионах покупатели обычно оплачивали всю сумму комиссионных. Реформа, лежащая в основе статьи 656c, была призвана положить конец этой практике в отношении домов и квартир, находящихся в собственности, исходя из того, что сторона, нанимающая брокера, должна нести как минимум половину расходов.
Новое решение не ослабляет защиту, предоставляемую частным домам и кондоминиумам. Оно лишь подтверждает, что закон не распространяется на сдаваемые в аренду объекты недвижимости с несколькими квартирами, которые законодатель рассматривал как инвестиционные покупки, а не как покупку жилья. Таким образом, покупатели многоквартирных зданий по-прежнему могут свободно договариваться о размере комиссии, но они не могут полагаться на установленный законом предел.
Что это значит для покупателей жилья из числа экспатов?
Для иностранцев, покупающих недвижимость в Германии, данное решение предлагает краткий практический контрольный список. Во-первых, проверьте, как описывается недвижимость в объявлении и в документах земельного реестра, поскольку именно это объективное описание в значительной степени определяет, применяется ли защита от разделения имущества пополам. Во-вторых, если вы планируете занимать здание, которое в настоящее время разделено или сдается в аренду, четко укажите это намерение до подписания любого брокерского соглашения и сохраните подтверждающие документы. В-третьих, внимательно прочитайте каждый пункт о комиссионных и сравните его с ценой покупки, поскольку комиссия обычно составляет процент. Наше руководство по покупка недвижимости в Германии В документе объясняется, как скидка Maklerprovision вписывается в общую стоимость покупки.
Наконец, не стесняйтесь обращаться за консультацией до подписания договора, а не после. Споры о комиссионных выплатах, подобные этому, рассматриваются в трех судебных инстанциях и длятся годами. Краткая консультация с юристом по вопросам недвижимости, например, через услуги, перечисленные в нашем обзоре, может быть полезной. юридические услуги для иностранцевЭто гораздо дешевле, чем самостоятельно оспаривать решение суда о выплате брокерского вознаграждения в размере пятизначной суммы.
