Право собственности и недвижимости

Эта глава поможет вам определить, нужен ли вам юрист по вопросам недвижимости в Германии, как найти действительно квалифицированного специалиста, каков будет размер счета и какие из ваших проблем может решить за гораздо меньшую цену человек, не имеющий юридического образования. Она находится в разделе «Поиск юриста» данного руководства и посвящена вопросам найма юриста, а не самому праву.

Это различие важно, поскольку немецкое имущественное право обширно, и это руководство уже рассматривает этот вопрос в других разделах. Если вы хотите узнать, что регистрируется в Grundbuch (земельном реестре), от чего защищает Auflassungsvormerkung (уведомление о приоритете), сколько стоит Grunderwerbsteuer (налог на передачу собственности) в вашей федеральной земле или как рассчитываются Kaufnebenkosten (дополнительные расходы на покупку), читайте дальше. Покупка недвижимости в ГерманииЕсли вы хотите узнать, какую сумму арендодатель может вычесть из вашего залога (Kaution), за какой срок вы должны уведомить арендатора или где действует правило ограничения арендной платы (Mietpreisbremse), прочитайте далее. Поиск жильяВ тех главах рассматриваются юридические вопросы. Эта же глава отвечает на другой вопрос: кому платить и когда.

Существует одно недоразумение, которое обходится иностранным покупателям дороже всех остальных вместе взятых, и его стоит упомянуть в первых ста словах, а не замалчивать. Нотариус, присутствующий при подписании договора купли-продажи недвижимости, не является вашим юристом. Он не на вашей стороне. Он также не на стороне продавца. Почти каждый англоговорящий покупатель считает иначе, потому что в Соединенных Штатах, Великобритании, Ирландии или Австралии ближайшим аналогом нотариуса является солиситор или юрист по оформлению сделок, и эти люди работают на одного клиента. Немецкая контора построена на противоположном принципе, и все остальное в этой главе вытекает из него.

Нотариус — не ваш юрист по вопросам недвижимости.

Федеральный закон о нотариальной деятельности (Bundesnotarordnung) гласит об этом в одном предложении. В соответствии с разделом 14(1) BNotO нотариус «hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen»: он не должен представлять одну сторону, а должен заботиться обо всех участниках независимо и беспристрастно. Это не описание нейтрального стиля. Это запрет. Нотариус, который будет представлять ваши интересы, нарушит свои служебные обязанности, а раздел 14(3) BNotO идет дальше и требует от него избегать даже видимости предвзятости.

Вместо этого нотариус обязан предоставить вам инструкции. Статья 17(1) Закона о нотариальном заверении (Beurkundungsgesetz) требует от него выяснить, чего на самом деле хотят стороны, разъяснить факты, проинструктировать их о юридическом значении сделки и четко и недвусмысленно зафиксировать их заявления. Она также предписывает ему убедиться, что неопытные и не имеющие опыта участники сделки не окажутся в невыгодном положении. Это реальная и ценная защита, и она дает вам больше, чем заключение сделки по общему праву. Но прочитайте, что это такое: обязанность точно объяснить условия сделки обеим сторонам. Это не обязанность добиться для вас более выгодной сделки.

Практический аспект заключается в том, что люди упускают из виду. Нотариус объяснит вам значение пункта договора. Он не скажет вам, что этот пункт вам невыгоден и что вы должны отказаться от подписания, пока он не будет изменен. Он не скажет вам, что цена слишком высока. Он не будет требовать от продавца ремонта, обещанного вам устно. Он не будет обсуждать дату передачи объекта, оборудование, ответственность за дефект, упомянутый кем-то во время осмотра, или график платежей. Если продавец составил договор через своего нотариуса, и он составлен в его пользу, беспристрастность нотариуса означает именно то, что он не будет его вам исправлять. Он зачитает его вам правильно, и затем вы оба его подпишете.

Раздел 14(4) BNotO уточняет этот момент, и об этом стоит знать, если агент по недвижимости рекомендует «своего» нотариуса. Нотариусу запрещено выступать посредником в сделках с недвижимостью или участвовать в посредничестве при заверении документов. Офис намеренно изолирован от сделки. Это повод доверять ему и не ожидать, что он будет бороться за вас, и обе части верны одновременно.

Почему вы не сможете найти более дешевого нотариуса.

Иностранные покупатели обычно тратят целый день на звонки нотариусам, чтобы узнать стоимость услуг. Это пустая трата времени, и понимание причин объясняет реальную закономерность в ценообразовании на профессиональные услуги в Германии.

Статья 17(1) BNotO обязывает нотариуса взимать плату, установленную законом. Не разрешает: обязывает. Он может уменьшить или отменить плату только в том случае, если ее взимание было бы несправедливым из-за исключительных обстоятельств дела, и даже тогда только с согласия Нотариальной палаты, региональной палаты нотариусов. Снижение платы с целью получения вашего заказа является профессиональным правонарушением, а не деловым решением. Это же положение запрещает участие третьих лиц в оплате услуг, поэтому никто не может предложить вам откат через агента или брокера.

Сама плата устанавливается Законом о судебных и нотариальных издержках (GNotKG). Раздел 3(1) GNotKG устанавливает механизм: плата устанавливается исходя из Geschäftswert, стоимости предмета договора, а Раздел 3(2) устанавливает ее в соответствии с графиком в Приложении 1. Для покупки Раздел 47 GNotKG устанавливает эту стоимость на уровне покупной цены и добавляет нижний предел: если согласованная цена ниже Verkehrswert (рыночной стоимости), то применяется рыночная стоимость. Таким образом, в расчете учитывается не трудозатраты нотариуса, его стаж, город проживания или загруженность. Это ваша покупная цена, которая остается неизменной независимо от места совершения сделки.

Если сложить все эти факторы, получится, что каждый нотариус в Германии взимает одинаковую плату за одну и ту же сделку по одной и той же цене. Офис в дорогом районе и офис в соседнем городе выставляют идентичные счета. Это действительно отличается от англоязычного мира, где цены на услуги по оформлению сделок с недвижимостью различаются в несколько раз, и к этому стоит приспособиться, а не спорить. Выбирайте нотариуса, ориентируясь на доступность, на то, работает ли офис на вашем языке и отвечает ли он на телефонные звонки. Не выбирайте по цене, потому что цены как таковой нет. Актуальные таблицы находятся в приложениях к GNotKG и меняются при внесении изменений в устав, поэтому проверяйте их там, а не доверяйте цифрам из блогов.

Одно положение в том же разделе заслуживает внимания, потому что о нем почти никто не знает. В пункте 17(2) BNotO говорится, что участнику, который имеет право на помощь в оплате судебных издержек в соответствии с правилами гражданского процессуального кодекса, нотариальные услуги должны быть предоставлены либо временно бесплатно, либо с оплатой сборов ежемесячными платежами. Это не скидка и не является дискреционным правом. Если ваши средства действительно ограничены, нотариальная стоимость документа не является автоматически непреодолимой преградой. Юридическая помощь и бесплатные услуги В этой главе объясняется, что именно ищут при проведении этих проверок нуждаемости.

Когда вам действительно нужен собственный Анвальт

Если нотариус беспристрастен и его гонорар фиксирован, возникает очевидный вопрос: кто же беспристрастен и когда следует платить за его услуги? Адвокат (Rechtsanwalt) работает исключительно на вас и будет отстаивать вашу точку зрения. Существует пять ситуаций, когда наем адвоката — это разумное вложение денег, и множество ситуаций, когда это не так.

Первое и самое важное — это проверка проекта договора купли-продажи (Kaufvertrag) до нотариального заверения (Notartermin). В этот момент все еще может быть изменено, и ничего не решено окончательно. Час, потраченный специалистом на подготовку проекта, стоит больше, чем неделя работы того же специалиста после подписания договора, потому что нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости очень сложно расторгнуть. Если вы собираетесь приобрести одну юридическую консультацию за всю свою жизнь, связанную с недвижимостью в Германии, то приобретите именно эту.

Вторая проблема — это дефекты. Если вы вступаете во владение и обнаруживаете существенный дефект (Sachmangel), о котором не было сообщено, вы оказываетесь в споре с частным продавцом, который обычно исключает свою ответственность из договора и не заинтересован в оказании вам помощи. Работа нотариуса заканчивается на моменте подписания. Это проблема юриста, и в ней немецкие правила, определяющие, что остается в силе после применения пункта об исключении ответственности, настолько сложны, что попытки самостоятельно решить проблему заканчиваются плачевно.

Третий тип — это Wohnungseigentümergemeinschaft, сообщество собственников, к которому вы автоматически присоединяетесь при покупке квартиры, а не дома. Споры здесь касаются Beschlüsse (решений), Verwalter (управляющего агента), Erhaltungsrücklage (резерва на техническое обслуживание) и того, кто оплачивает ремонт крыши. Они носят процедурный характер, ограничены сроками и не прощают пропущенных дат. Что представляет собой это сообщество и как оно работает, описано в [ссылка на документ]. Покупка недвижимости в Германии; Что делать, если что-то пошло не так? Обратитесь к юристу.

Четвертый вариант — покупка у застройщика (Bauträger), а не у частного продавца. Вы покупаете то, чего еще не существует, по графику платежей, с риском строительства, гарантийными сроками и датами завершения, у профессионального контрагента, договор с которым был составлен его юристами. Это наименее симметричная сделка на рынке жилой недвижимости Германии, и в этом случае отказ от представительства наименее оправдан.

Пятый пункт касается наследования имущества или владения имуществом, которое будет унаследовано. Немецкое наследственное право — это не то право, с которым вы выросли, оно взаимодействует с «Основным документом» (Grundbuch) таким образом, что это удивляет многих, а трансграничные наследства поднимают вопросы, на которые нотариус специально не обязан отвечать. Этот вопрос рассматривается в Закон о семье, браке и разводе.

За исключением этих пяти случаев, честный ответ часто таков: вам не нужен юрист. Повышение арендной платы, неправильно оформленная квитанция об оплате коммунальных услуг, невозвращенный залог, дерево у соседа: это реальные проблемы, которые можно решить дешевле, и остальная часть этой главы посвящена именно этим решениям.

Двухнедельный период рассмотрения и два его предельных значения.

Раздел 17(2a) № 2 BeurkG – это положение, которое делает возможным предварительный пересмотр, и его стоит внимательно прочитать, а не в упрощенной форме, в которой он обычно встречается.

В нем говорится, что для потребительских договоров, подлежащих нотариальному заверению согласно статье 311b(1)(1) Гражданского кодекса Германии, нотариус, заверяющий договор, должен предоставить потребителю предполагаемый текст сделки, и что это «должно быть сделано в обычном порядке за две недели до нотариального заверения»: как правило, за две недели до нотариального заверения. Цель заложена в самом положении, которое заключается в том, чтобы потребитель получил достаточную возможность заранее ознакомиться с предметом нотариального заверения. Если двухнедельный срок не соблюден, причины должны быть зафиксированы в нотариальном акте. Статья 311b Гражданского кодекса Германии, положение, которое делает нотариальное заверение обязательным, разъясняется в Покупка недвижимости в Германии.

Теперь о двух ограничениях, потому что читатель, которому говорят: «У вас есть законное право на две недели», а затем не получает эти две недели, сделает неверный вывод. Во-первых, это Soll-Vorschrift (договор о предоставлении права на защиту от непредупредительных действий). Он предписывает нотариусу, и его нарушение влечет за собой профессиональные последствия, но само по себе не аннулирует договор и не дает вам права вето. Во-вторых, и это чаще всего актуально, он распространяется на Verbraucherverträge (договоры между предприятием и потребителем). Покупка новостройки у застройщика полностью подпадает под это положение. Покупка квартиры у частного лица, проживающего в ней, в этом смысле не является потребительским договором, и данное положение формально не применяется.

Всё это не должно изменить ваше поведение, потому что практическое правило остаётся тем же в любом случае. Запрашивайте черновик в письменном виде как можно раньше и считайте две недели стандартной датой, независимо от того, кто продаёт. Авторитетные нотариусы, как правило, рассылают черновики заблаговременно. Если продавец, агент или нотариус настаивают на подписании договора купли-продажи недвижимости, который вы получили несколько дней назад, это давление — информация о сделке, и правильная реакция — перенести встречу, а не читать быстрее. Перенести встречу — дорого; изменить расписание — нет.

Нотартермин работает на немецком языке, и вы имеете право на перевод.

Для владения недвижимостью в Германии нет ограничений по гражданству. Вам не обязательно быть гражданином Германии, резидентом или гражданином ЕС, чтобы купить недвижимость, поскольку Покупка недвижимости в Германии начинается самое интересное. Вместо этого, при подписании договора, существует требование к знанию языка, и это застает врасплох людей, которые предполагали, что, поскольку покупка была им доступна, процесс тоже будет доступен.

Это регулируется разделом 16 BeurkG, и он более конкретен, чем предполагают резюме. Если участник, по его собственному заявлению или по убеждению нотариуса, недостаточно хорошо владеет немецким языком, это заключение должно быть зафиксировано в Niederschrift. После фиксации подпункт 2 является обязательным: запись должна быть переведена для этого участника, а не зачитана вслух. Глагол — «muß», а не «soll». А подпункт 3 гласит, что если нотариус не переводит лично, необходимо привлечь переводчика, и что если переводчик не присягает в соответствии с разделом 189(2) GVG, нотариус должен привести его к присяге, если только все участники не откажутся от этого.

Наряду с обязательным устным переводом существует право, которое вы должны реализовать. Письменный перевод составляется только по требованию участника, в этом случае он представляется на проверку и прилагается к протоколу. Нотариусу поручено указать, что вы можете потребовать его. Требуйте. Нотариальный протокол о покупке недвижимости длинный, сложный и зачитывается один раз, и следить за ним через живого переводчика, принимая решение о подписании, не является объективной оценкой чего-либо. А вот чтение немецкого текста и письменного перевода одновременно дома, за неделю до этого, — это уже совсем другое дело.

Планируйте это двумя способами. Во-первых, заранее договоритесь с переводчиком и имейте в виду, что это реальные расходы, которые не ограничены установленными законом лимитами и, вероятно, не включены в ваш бюджет. Во-вторых, не решайте проблему, просто пригласив двуязычного друга и надеясь на лучшее. Это требование носит структурный характер, а не является формальностью, которую можно обойти, и нотариус, который относится к этому серьезно, защищает действительность вашего документа.

Раздел 17(3) BeurkG добавляет связанный с этим пробел, имеющий особое значение для иностранцев. В случаях, когда применяется иностранное право или возникают сомнения в его применении, нотариус должен указать на это и отметить это в протоколе. Но тот же подпункт ясно указывает, что он не обязан давать указания относительно содержания иностранных правовых систем. Если ваш брак был заключен за границей, если ваше имущество регулируется иностранным режимом имущественного права, если наследственное право вашей страны распространяется на вашу немецкую квартиру или если покупателем является иностранная компания, нотариус укажет на наличие иностранного права и на этом остановится. Именно в этом пробеле должен находиться ваш собственный адвокат, и это наиболее наглядная законодательная иллюстрация во всей этой главе того, что делает и чего не делает нотариальная контора.

Учетные данные, которые нужно искать, и те, которых не существует.

Немецкие юристы могут получить звание Fachanwalt — сертификат специалиста, регулируемый Fachanwaltsordnung (FAO). Это не маркетинговый ход. Для этого требуется пройти курс обучения продолжительностью не менее 120 часов, иметь документально подтвержденный опыт работы по реальным делам и не менее 15 часов ежегодного повышения квалификации по каждой специализации, которые должны быть предоставлены Rechtsanwaltskammer без предварительного запроса. Юрист, прекративший обучение, может лишиться звания. Юридические услуги для экспатов подробно объясняет систему.

В отношении недвижимости важны два титула. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (Управление по аренде и праву собственников жилья) охватывает арендное право и право товарищества собственников, которое является надлежащим органом для разрешения споров об арендной плате, споров о залоге, оспаривании платы за обслуживание, выселении или конфликте с вашим управляющим. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Управление по строительству и архитектуре) охватывает строительное и архитектурное право, которое является надлежащим органом для заключения договора о строительстве, рассмотрения дефектов строительства, неудачной реконструкции или спора с подрядчиком. Для унаследованной недвижимости соответствующим титулом является Fachanwalt für Erbrecht (Управление по наследству).

Вот самое важное исправление в этой главе, касающееся ранее данных на этой странице рекомендаций. Названия «Fachanwalt für Immobilienrecht» (специалист по имущественному праву) не существует. «Специалист по имущественному праву» звучит как очевидный запрос, и это естественный перевод того, что вам нужно, но список специализаций FAO представляет собой замкнутый перечень, и имущественного права в нём нет. Если вы поищете это название в реестре, вы ничего не найдёте. Если вы найдёте фирму, рекламирующую это название, вы найдёте нерегулируемое самоописание, которое может соответствовать подлинной экспертизе, а может и нет, и которое ничего не говорит о том, что его проверяла юридическая фирма. Поищите вместо этого два существующих названия. Этот единственный момент сэкономит вам полдня и, возможно, неудачный выбор специалиста.

Как найти и проверить юриста по вопросам недвижимости

Начните с официального реестра. Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis в rechtsanwaltsregister.org Реестр ведется Ассоциацией адвокатов (Rechtsanwaltskammern) и является авторитетным источником ответа на единственный вопрос, на который можно ответить «да» или «нет»: имеет ли данный человек право заниматься профессиональной деятельностью. Любой может называть себя консультантом, советником или экспертом. Звание адвоката (Rechtsanwalt) является защищенным, и именно в реестре вы можете его подтвердить.

Для поиска, а не проверки, воспользуйтесь справочником Немецкого адвоматического объединения (Deutscher Anwaltverein) по адресу: anwaltauskunft.de Позволяет фильтровать по названию должности юриста, местоположению и рабочему языку — именно такое сочетание вам нужно. Фильтруйте по Miet- und Wohnungseigentumsrecht или Bau- und Architektenrecht, добавьте английский язык и начните поиск с этого списка, а не с поисковой системы. Для нотариуса воспользуйтесь порталом Федеральной нотариальной палаты по адресу: notar.de Имеет официальный нотариальный сертификат. Поскольку плата одинакова везде, используйте его, чтобы найти офис, который имеет свободные места и может работать на вашем языке, — это единственные два фактора, которые вы можете контролировать.

При звонке задайте три вопроса. Имеете ли вы квалификацию адвоката (Fachanwalt) и в какой области? Занимались ли вы ранее подобной ситуацией в этой федеральной земле, поскольку земельные споры различаются в зависимости от страны больше, чем ожидают новички? И сколько это будет стоить, в какой форме? Что означает ответ на третий вопрос, как Закон о защите прав адвокатов (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, RVG) устанавливает большинство гонораров в зависимости от суммы спора, а не от почасовой оплаты, каков максимальный размер первой консультации, почему проигравшая сторона оплачивает услуги адвоката выигравшей стороны и как страхование юридических расходов (Rechtsschutzversicherung) меняет расчеты — все это обсуждается в данном документе. Юридические услуги для экспатовПрочитайте это перед тем, как принимать решение, потому что логика ценообразования здесь отличается от той, к которой вы привыкли, и её легче усвоить до того, как вам её объяснит юрист.

Более дешевый вариант, который следует выбрать большинству арендаторов в первую очередь.

Если вы снимаете жилье, решение большинства ваших юридических проблем — не юрист. Это Mieterverein, местное объединение арендаторов. Вы платите годовой членский взнос, примерно равный скромной месячной арендной плате за целый год, и членство включает в себя юридическую консультацию по вопросам аренды: кто-то читает ваш договор, проверяет квитанцию ​​об оплате коммунальных услуг, сообщает вам, является ли повышение арендной платы законным, составляет письмо и часто ведет переписку с вашим арендодателем от вашего имени. Большинство объединений также включают в себя своего рода компенсацию судебных издержек в случае споров по аренде после истечения квалификационного периода.

Экономические аспекты имеют решающее значение для решения обычных проблем. Консультация юриста по вопросу о расторжении договора аренды может стоить больше, чем год членства, включающего неограниченные консультации по всем вопросам, касающимся аренды жилья. Местные ассоциации объединены в федерацию Deutscher Mieterbund. mieterbund.de, которая укажет вам на ту, которая подходит для вашего города. Вступайте в ассоциацию до того, как возникнут проблемы, потому что ассоциации устанавливают периоды ожидания именно для тех, кто вступает в ассоциацию в день прибытия Kündigung. Воспринимайте это как страховку, а не как экстренную помощь. Вся информация, которую они вам предоставят, от правил Kündigung до Mietpreisbremse и сроков уведомления, изложена в Поиск жилья.

Владельцы и арендодатели — полные зеркальные отражения друг друга. Haus & Grund, at hausundgrund.deЭто ассоциация собственников недвижимости и арендодателей, организованная по той же схеме через местные отделения и по той же модели: членство включает консультации, типовые договоры и поддержку по рутинным вопросам владения и сдачи в аренду. Если вы купили квартиру и теперь сдаете ее в аренду, или владеете домом и имеете дело с товариществом собственников жилья, это ваш аналог Mieterverein. Обе организации находятся по разные стороны одной и той же борьбы, поэтому одну нельзя заменить другой, и поэтому советы, которые дает каждая из них, действительно предвзяты, чего никогда не бывает у Notar's.

Соседские споры и требование примирения

В спорах о собственности с соседями есть особая процессуальная особенность, о которой стоит знать, прежде чем обращаться к кому-либо за помощью, поскольку в некоторых местах обращение непосредственно в суд не допускается.

Статья 15a EGZPO, вводный закон к Zivilprozessordnung, является разрешительной нормой. Сама по себе она ничего не требует. В ней говорится, что земля может предусмотреть в своем собственном законодательстве, что иск не принимается к рассмотрению до тех пор, пока Gütestelle (примирительный орган), созданный или признанный Landesjustizverwaltung, не попытается урегулировать спор путем соглашения. Если земля воспользуется этим правом, то к категориям исков могут относиться иски, связанные с соседским правом, согласно статьям 910, 911, 923 и 906 Гражданского кодекса Германии, которые, говоря простым языком, включают нависающие ветви и разрастающиеся корни, опавшие плоды, деревья, граничащие с территорией, и помехи, такие как шум, запахи и аналогичные выбросы. Существует исключение: оно не применяется, если помехи исходят от коммерческой деятельности. Данная опция также распространяется на денежные иски в окружном суде, не превышающие 750 евро, на иски о защите личной чести вне рамок прессы и телерадиовещания, а также на иски в соответствии со статьей 3 Закона об общем порядке обращения с государственными органами (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz).

Поскольку это определяется земельным правом, применимость этого требования к вам зависит от места вашего проживания, и за эти годы земли неоднократно добавляли и отменяли это требование. Не берите список из статей, включая эту. Спросите в местном окружном суде или в земельном управлении, или обратитесь к юристу, которого вы собираетесь нанять, — он сразу же всё определит. Ошибка обходится дорого по одному конкретному признаку: если ваша земля требует наличия такого требования, а вы подаете иск без него, ваш иск будет признан недействительным, и вы ничего не заплатите.

Две детали делают эту новость лучше, чем она кажется. Раздел 15a(1) требует от Gütestelle выдать вам свидетельство о неудачной попытке, которое вы подаете вместе с иском, и вы можете потребовать это свидетельство, если процедура не была проведена в течение трех месяцев, поэтому несговорчивый сосед не может затягивать вас бесконечно. И раздел 15a(4) засчитывает расходы Gütestelle как расходы по спору в соответствии с разделом 91 ZPO, что означает, что они подчиняются правилу «проигравший платит», как и все остальное. Примирение дешево, быстро по сравнению с судебным разбирательством и часто завершает соседский спор, который в судебном порядке был бы окончательным. Соседи — навсегда; судебные решения — нет.

Одно исключение написано для таких людей, как читатели этого руководства. Последнее предложение раздела 15a(2) полностью отменяет требование, если стороны не проживают, не имеют места жительства или представительства в одной и той же стране. Если вы владеете квартирой в Берлине, а ваш сосед живет в Бранденбурге, требование о примирении не применяется.

Инструменты, которые помогают в выполнении рутинной работы с документами.

Часть работы, связанной с недвижимостью, заключается в оформлении документов, а не в юридической экспертизе, и самостоятельное выполнение этой части до почасовой оплаты сокращает оплачиваемый час. Werkzeu.ge, браузерный набор инструментов для работы с немецкой бюрократией и документами, разработанный компанией Cryon UG, создавшей WeLiveIn.de, имеет раздел, посвященный именно этому. Он работает в браузере, использует фиксированные формулы, а не искусственный интеллект, и размещен в Германии.

Чётко разъясните, для чего они предназначены. В собственных условиях Werkzeu.ge отсутствует положение о юридической консультации (Rechtsberatung): это явно не юридическая консультация, и ничто в ней не заменяет адвоката (Fachanwalt) в случае реального спора. Вся платформа находится в бета-версии до 30 ноября 2026 года, и в её условиях указано, что инструменты могут быть неполными. Что наиболее важно для этой главы, немецкий договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально заверен, поэтому ни один генератор нигде не будет касаться вашего договора купли-продажи (Kaufvertrag). Этот документ выдаётся нотариусом, и только нотариусом. Эти инструменты находятся на периферии процесса покупки недвижимости, а не в центре сделки.

Внутри этих границ находятся наиболее полезные из них. Категория жильяВсе они относятся к категории Plus. Mieter-Suite объединяет стандартные расчеты арендной платы. Übergabeprotokoll-Generator создает структурированный протокол передачи права аренды, документ, определяющий споры по поводу залога и имеющий большую ценность, чем любое письмо, написанное вами впоследствии. Wohnflächen-Checker помогает проверить заявленную площадь, что является распространенной причиной споров по арендной плате и разочарований при покупке. Nebenkostenprüfer анализирует квитанцию ​​об оплате коммунальных услуг, которая является наиболее распространенным документом, который арендаторы предоставляют в Mieterverein. Mietvertrag Creator, относящийся к категории юридических документов, а не жилищных, составляет договор аренды жилого помещения и предназначен для небольших арендодателей, сдающих квартиры.

Один инструмент бесплатен и не требует регистрации, и он наиболее полезен для собственников недвижимости, взаимодействующих с властями: Формуларат Бесплатный тариф (Gast tier) — это библиотека официальных федеральных, региональных и муниципальных форм с возможностью поиска, каждая из которых содержит ссылку на источник, дату получения и контрольную сумму. Заполнение происходит в браузере, а ваши данные остаются на вашем устройстве. Платформа охватывает такие документы, как Bauantrag (заявка на строительство). Бесплатный тариф включает рекламу. Платформа ничего не отправляет в органы власти за вас; она подготавливает документы, а вы подаете заявку. Стоимость платных тарифов указана в разделе... текущие цены.

Что делать дальше

Если вы покупаете недвижимость, выполните три действия в указанном порядке. Запросите проект договора купли-продажи в письменной форме и дайте себе две недели на его изучение, независимо от того, применяется ли формально статья 17(2a) Закона о юридическом праве к вашему продавцу. Отправьте этот проект юристу по строительному и архитектурному праву, если вы покупаете недвижимость у застройщика, и юристу с реальным опытом сделок с недвижимостью в противном случае, до встречи, а не после. И если ваш немецкий недостаточно хорош, чтобы понять технический документ, зачитанный вслух, сообщите об этом в нотариальную контору сейчас и потребуйте письменный перевод, на который вы имеете право в соответствии со статьей 16(2) Закона о юридическом праве, вместо того, чтобы обнаруживать проблему в комнате.

Если вы снимаете жилье, вступите в местное объединение Mieterverein через mieterbund.de В этом месяце, до возникновения спора, позвольте им уладить все рутинные вопросы. Если вы владеете недвижимостью и сдаете ее в аренду, присоединитесь к Haus & Grund по той же причине. Если у вас возник спор с соседями, прежде чем обращаться к кому-либо, уточните в вашем окружном суде, требуется ли примирительная процедура в отношении вашего земельного участка. И в какой бы ситуации вы ни оказались, читайте Юридические услуги для экспатов Перед первым звонком, чтобы вы понимали, как рассчитывается плата и кто ее оплачивает, прежде чем кто-либо начнет ее рассчитывать.

Прежде всего, помните об одной идее, вокруг которой построена эта глава. Нотариус гарантирует, что подписанный вами договор действителен, правильно оформлен и должным образом разъяснен обеим сторонам. Это реальная защита, и именно поэтому немецкие сделки с недвижимостью реже заканчиваются неудачей, чем в других странах. Чего нотариус не делает и что ему запрещено делать согласно статье 14(1) BNotO, так это вставать на вашу сторону. Если вы хотите, чтобы кто-то был на вашей стороне, это отдельное лицо, отдельная встреча и отдельный счет, и договориться об этом нужно до получения проекта договора, а не после его подписания.