Контроль за арендной платой терпит неудачу из-за роста стоимости городского жилья

Арендная плата продолжает расти, несмотря на ценовые ограничения

В крупнейших городах Германии наблюдается устойчивый и резкий рост арендной платы, даже при наличии правовых механизмов контроля арендной платы. Недавняя оценка Федерального института исследований в области строительства, городских дел и пространственного развития (BBSR), проведенная по заказу Министерства строительства, показывает, что рекламируемая арендная плата в 14 крупнейших независимых городах выросла почти на 50 процентов с 2015 года. Берлин выделяется, где новые цены на аренду выросли более чем вдвое за этот период.

Другие крупные города, такие как Лейпциг и Бремен, также сообщают о резком росте арендной платы: на 67.7 и 57 процентов соответственно. Дрезден зафиксировал самый низкий рост среди крупных городских центров — 28.4 процента. Мюнхен остается самым дорогим городом с точки зрения арендной платы — почти 22 евро за квадратный метр, за ним следует Берлин — почти 18 евро, а Франкфурт-на-Майне — около 16 евро.

Закон о предельном размере арендной платы слишком слаб, чтобы сдержать рост цен

Mietpreisbremse (арендный тормоз) был введен для ограничения роста цен на тесных рынках жилья. Согласно действующим правилам, новые договоры аренды не должны превышать местную сравнительную арендную плату более чем на 10 процентов. Однако несколько исключений ослабляют его эффект. Недавно построенные дома, сданные в аренду после 2014 года, и капитально отремонтированные объекты исключаются. Арендодатели также могут применять надбавки за меблировку, что еще больше подрывает ограничение.

Правоприменение также децентрализовано. Не существует системы общественного контроля арендной платы, и арендаторы должны сами подавать жалобы, если считают, что арендодатели взимают больше, чем разрешено. По данным берлинского жилищного управления, только 7 процентов проверенных цен на аренду были признаны соответствующими закону, что подчеркивает широко распространенные нарушения и неэффективный надзор.

Карен Лэй, депутат Бундестага от Левой партии, которая получила данные от федерального правительства, раскритиковала закон о тормозах арендной платы за то, что он изобилует лазейками. Она предупредила, что скачки арендной платы делают жизнь городских арендаторов недоступной и усиливают социальное разделение. Лэй также выразила обеспокоенность тем, что правящая коалиция во главе с ХДС и СДПГ стремится продлить действующий закон о тормозах арендной платы, не внося никаких существенных улучшений.

Среди поставщиков жилья растет сопротивление ограничению арендной платы

Не все поддерживают более строгий контроль за арендной платой. Ассоциация жилищных кооперативов Саксонии публично выступила против Mietpreisbremse в своем регионе. Председатель Мирьям Филипп заявила, что кооперативные жилищные и муниципальные компании совместно управляют примерно 40 процентами жилого фонда в Саксонии, и доступное жилье все еще доступно. Средняя арендная плата в этих объектах составляет €5.62 за квадратный метр, а новая аренда всего на €1 выше.

Филипп утверждала, что вместо ужесточения правил аренды следует переключить внимание на поощрение инвестиций и сокращение бюрократических барьеров. Она предупредила, что растущие расходы на экологически чистые ремонты, модернизацию доступности, лифты и изменения планировки подталкивают поставщиков жилья к финансовому краху. Ограничения на корректировку арендной платы все больше затрудняют возмещение этих расходов.

По словам Филиппа, ограничительные правила модернизации и ограничения арендной платы сдерживают столь необходимые инвестиции в городской жилой фонд. По ее мнению, владельцам нужно больше свободы действий без микроменеджмента городских властей даже в отношении незначительных дизайнерских решений, таких как цвет окон.

Федеральное правительство предлагает реформы в строительстве

В ответ на растущий жилищный кризис федеральный кабинет министров запустил инициативу «Bau-Turbo» под руководством министра жилищного строительства Верены Хубертц (СДПГ). Пакет реформ направлен на радикальное сокращение времени утверждения строительных проектов. Хубертц признала, что процедуры в Германии слишком медленные и чрезмерно сложные. В некоторых случаях разработка местного плана землепользования может занять до пяти лет. Согласно предлагаемым изменениям, муниципалитеты будут иметь максимум два месяца для утверждения новых строительных проектов.

Инициатива является частью усилий по оживлению сектора жилищного строительства. Хотя предыдущее правительство обещало строить 400,000 2024 новых домов ежегодно, эта цель так и не была достигнута. В 215,000 году по всей стране было выдано всего около XNUMX XNUMX разрешений на строительство. Новое предложение направлено на оптимизацию процессов, начиная от оценки воздействия на окружающую среду и заканчивая проверками регулирования шума, не исключая при этом необходимые меры безопасности.

Давление арендной платы, приводящее к социальному разделению

Непрерывный рост арендной платы начинает влиять на более широкую социальную динамику. С уменьшением доступных вариантов арендаторы в городских районах становятся все более немобильными. Переезд в пределах города — или переезд в другой — часто приводит к резкому росту арендной платы, что препятствует мобильности и усугубляет неравенство. По словам Карен Лэй, текущая ситуация ускоряет разрыв между группами доходов и оказывает неоправданное давление на семьи рабочего класса.

Некоторые эксперты также предупреждают, что провальная жилищная политика может подогреть общественное недовольство и разочарование. Поскольку все больше домохозяйств пытаются найти доступное жилье, растет давление на политическую систему, требующую поиска эффективных решений. Сочетание неэффективного контроля арендной платы, медленного одобрения строительства и растущих расходов на устойчивую модернизацию жилья создает кризис, который затрагивает миллионы.

Решения, препятствующие возникновению нормативных тупиков

По мере приближения даты истечения срока действия Mietpreisbremse в 2025 году дебаты усиливаются. Критики утверждают, что без существенной реформы простое продление закона не остановит тенденцию к росту стоимости жилья. Между тем, застройщики и жилищные кооперативы выступают против политики, которая ограничивает их возможности инвестировать или модернизировать.

Напряжение между регулированием и инвестициями остается неразрешенным. В то время как защитники прав арендаторов требуют более сильной защиты, поставщики жилья призывают к гибкости и стимулам. Новая реформа строительства может предложить частичное облегчение, но без комплексной политики в области жилья и аренды городские арендаторы Германии, скорее всего, столкнутся с постоянным финансовым напряжением.