Поиск жилья в Германии для экспатов

Отказ от ответственности: Обратите внимание, что этот веб-сайт не работает как юридическая консультационная фирма, и мы не нанимаем в свой штат практикующих юристов или специалистов по финансовому/налоговому консультированию. Следовательно, мы не несем ответственности за контент, представленный на нашем сайте. Хотя информация, представленная здесь, в целом считается точной, мы категорически отказываемся от всех гарантий относительно ее правильности. Кроме того, мы категорически отказываемся от любой ответственности за ущерб любого характера, возникший в результате применения или использования предоставленной информации. Настоятельно рекомендуется обращаться за профессиональной консультацией по отдельным вопросам, требующим экспертной консультации.

Поиск жилья — это задача, от которой зависит, как пройдёт ваш первый год в Германии. Ваш адрес — это не просто место, где вы спите. Именно он позволяет вам зарегистрироваться в органах власти, а регистрация открывает доступ к вашему налоговому номеру, банковскому счёту, документам на медицинскую страховку и назначению встречи для получения вида на жительство. Пока не будет найдено это место, ничего не сдвинется с места. В этой главе вы познакомитесь с немецким рынком аренды жилья в том виде, в котором он работает в 2026 году: где искать, что на самом деле проверяет Besichtigung (встреча для просмотра жилья), какие вопросы арендодатель имеет право вам задавать, а какие вы имеете право оставить без ответа, как формируется арендная плата, каковы правила внесения залога, какие пункты стандартного договора недействительны и что делать, если сам поиск жилья омрачён дискриминацией.

В самом начале стоит отметить две вещи. Во-первых, немецкое жилищное законодательство действительно обеспечивает защиту, и большая часть этой защиты является обязательной: Гражданский кодекс Германии (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) неоднократно гласит, что соглашение, отклоняющееся от условий арендатора в ущерб его интересам, является недействительным, а это значит, что пункт в вашем договоре может быть напечатан, подписан и при этом оставаться юридически недействительным. Знание таких пунктов стоит реальных денег. Во-вторых, защита начинается со дня подписания договора. До этого, во время поиска, вы находитесь в самом слабом положении, в котором когда-либо окажетесь, конкурируя с десятками претендентов на рынке со структурным дефицитом. Эта глава построена вокруг этой асимметрии.

Как на самом деле выглядит немецкий рынок жилья

Германия — страна арендаторов. Аренда жилья — это не временный этап перед покупкой; это нормальный, постоянный, достойный образ жизни, и именно поэтому законодательство в этой области так развито. В результате для вас арендное жилье является вариантом по умолчанию, и конкуренция за него реальна, особенно в Мюнхене, Берлине, Франкфурте, Гамбурге, Штутгарте и Кёльне. В небольших городах и сельской местности ситуация меняется, и вы можете обнаружить, что арендодатели конкурируют за вас. Место, где вы ищете жилье, имеет большее значение, чем любой другой фактор.

Большинство арендного жилья — это квартиры (Wohnungen) в многоквартирных домах. Вы быстро заметите разницу между Altbau (буквально «старое здание», обычно подразумевающее постройки до 1949 года) и Neubau (новое здание). Квартиры Altbau отличаются высокими потолками, большими окнами, штукатуркой и характером, а также часто более тонкой изоляцией и более высокими счетами за отопление. Квартиры Neubau имеют лучшие показатели энергоэффективности, лифты и современные ванные комнаты, но менее привлекательны и часто обеспечивают более высокую шумоизоляцию. Дома (Häuser) в основном встречаются в пригородах, небольших городах и сельской местности, от freistehende Einfamilienhäuser (отдельно стоящие односемейные дома) до Reihenhäuser (террасные дома) и Doppelhaushälften (половинные дома на две семьи).

Новичков сбивают с толку два правила. Первое — это подсчет комнат: «3-Zimmer-Wohnung» означает три комнаты, включая гостиную, но не считая кухни и ванной. Таким образом, трехкомнатная квартира — это примерно то, что англоговорящий человек назвал бы двухкомнатной квартирой. Второе — очень большая часть немецких арендных квартир сдается вообще без кухни. Объявление с пометкой «ohne Einbauküche» означает, что предыдущий арендатор ее демонтировал, и от вас ожидается, что вы купите и установите ее, а затем продадите или демонтируете при выезде. Если кухня есть, в объявлении указывается «EBK» или «Einbauküche vorhanden», и это действительно весомый аргумент в пользу покупки, стоящий тысячи евро. Также обратите внимание на «Wohnfläche» (жилая площадь), от которой все отталкивается и которая измеряется в соответствии с Положением о жилых помещениях (Wohnflächenverordnung), при этом балконы обычно учитываются только на четверть или половину.

Затем есть WG, сокращение от Wohngemeinschaft (жилая община): это общая квартира, где у каждого есть отдельная комната, а кухня и ванная комната общие. В Германии WG — это не только жилье для студентов. В них регулярно живут профессионалы в возрасте от двадцати до тридцати лет, а для новичка WG часто является самым быстрым способом обосноваться в городе, потому что вас выбирают сами жильцы, а не управляющая компания оценивает вас по документам. В WG вы обычно являетесь субарендатором (Untermieter) основного арендатора (Hauptmieter), что имеет значение для вашей регистрации и обсуждается далее в этой главе.

Кальтмиете, Варммете и ловушка Небенкостен

В каждом немецком объявлении об аренде жилья указывается как минимум две цифры, и путать их — самая распространенная ошибка при планировании бюджета среди новичков. Kaltmiete (холодная арендная плата) — это базовая арендная плата за само помещение и ничего больше. Nebenkosten (дополнительные расходы), также называемые Betriebskosten (эксплуатационные расходы), — это текущие расходы здания, которые арендодатель имеет право переложить на вас. Warmmiete (теплая арендная плата) — это Kaltmiete плюс Nebenkosten, и это сумма, которая фактически списывается с вашего банковского счета каждый месяц. Когда арендодатель спрашивает, можете ли вы позволить себе квартиру, он имеет в виду Warmmiete. Если закон ограничивает ваш залог суммой, равной трем месячным арендным платежам, это означает Kaltmiete. Прочитайте каждое объявление дважды, чтобы увидеть, какая цифра указана.

Что может быть включено в «Дополнительные расходы» (Nebenkosten), — это не вопрос вкуса. Статья 556 Гражданского кодекса Германии (BGB) позволяет сторонам договориться о том, что арендатор несет дополнительные расходы, и «Постановление о дополнительных расходах» (BetrKV) затем устанавливает закрытый перечень этих расходов: налог на имущество, водоснабжение и водоотведение, отопление и горячее водоснабжение, лифт, уборка улиц и вывоз мусора, уборка здания, уход за садом, освещение, чистка дымоходов, страхование здания, услуги управляющего, общая антенна или кабельное телевидение, общие прачечные, а также остаточная категория других эксплуатационных расходов, которые должны быть указаны в договоре. Две вещи явно отсутствуют в этом перечне: административные или управленческие расходы арендодателя, а также ремонт и техническое обслуживание. Если что-либо из этого указано в вашем «Дополнительном отчете о дополнительных расходах» (Nebenkostenabrechnung), то это не должно там быть.

Ежемесячные платежи по Nebenkosten обычно представляют собой Vorauszahlung (авансовый платеж), расчетный платеж, производимый раз в год на основе фактического потребления. В результате получается либо Nachzahlung (задолженность), либо Guthaben (кредит). Статья 556(2) Гражданского кодекса Германии гласит, что эти авансовые платежи могут быть согласованы только «в разумных пределах», и это правило существует из-за определенной уловки: указание низкой суммы Nebenkosten создает впечатление конкурентоспособности Warmmiete, а недостающая сумма появляется через двенадцать месяцев в виде четырехзначного требования. Если заявленная сумма Nebenkosten для квартиры значительно ниже, чем для аналогичных квартир того же размера, попросите показать последнюю выписку перед подписанием договора.

Годовая выписка регулируется сроком, который стоит запомнить. Согласно разделу 556(3) Гражданского кодекса Германии, арендодатель должен предоставить вам выписку не позднее конца двенадцатого месяца после окончания расчетного периода. Пропуск этого срока лишит арендодателя права требовать какой-либо задолженности по платежам, если он не сможет доказать, что задержка произошла не по его вине. Для вашей стороны установлен аналогичный срок: возражения против выписки должны быть заявлены в течение двенадцати месяцев с момента ее получения. Вы также имеете право проверить подтверждающие квитанции, которые арендодатель теперь может предоставлять в электронном виде, и любое соглашение, ухудшающее эти правила для вас, является недействительным. Если выписка выглядит неправильно, запрос на предоставление квитанций (Belege) не является агрессивным действием; это законное право и обычная процедура.

Наконец, обратите внимание на то, что обычно вообще не входит в Nebenkosten: электричество для вашей квартиры и интернет. Это договоры, которые вы заключаете сами с выбранными вами поставщиками. Газ может быть любым, в зависимости от того, централизованное ли отопление в здании или индивидуальное для вашей квартиры.

Поиск жилья: где искать и какие маршруты чаще всего пропускают.

Крупные порталы — очевидная отправная точка, и именно там появляется большинство объявлений. ImmoScout24 — самый большой и имеет наиболее широкое покрытие в большинстве городов. Immowelt — основная альтернатива. Kleinanzeigen, сайт объявлений, ранее известный как eBay Kleinanzeigen, содержит большое количество объявлений от частных арендодателей и субаренды и заслуживает внимания именно потому, что он менее профессионализирован. Для квартир и комнат в общей собственности WG-Gesucht является доминирующей платформой в стране и также широко используется для Zwischenmiete (временной субаренды). Большинство порталов позволяют сохранять поиск и получать уведомления, а на рынке с высокой конкуренцией это уведомление — решающий фактор: сдаются те квартиры, на которые кто-то откликнулся в течение первого часа.

Новички систематически упускают из виду тот факт, что на самых конкурентных рынках порталы являются наиболее выгодным и наименее эффективным каналом, поскольку вы — лишь один из двухсот откликнувшихся. Три других пути заслуживают большего внимания, чем получают. Первый — это жилищный кооператив (Wohnungsbaugenossenschaft). Вы покупаете кооперативные паи (Genossenschaftsanteile), которые представляют собой инвестицию, возвращаемую при вашем выходе, а не плату, и в обмен получаете доступ к жилому фонду квартир, сдаваемых по умеренным ценам, с фактически постоянной гарантией права пользования. Списки ожидания длинные, поэтому вам следует вступить в кооператив в первый месяц, а не на третий год. Второй — это городская жилищная компания (städtische Wohnungsbaugesellschaft), муниципальная жилищная компания, которая действует в большинстве крупных городов, со своим собственным порталом подачи заявок и собственным жилым фондом.

Третий путь – это люди. В Германии очень многие квартиры сдаются еще до того, как их выставляют на продажу, через коллег, соседей, жителей жилых комплексов и доски объявлений. Сообщите отделу кадров вашего работодателя, что вы ищете жилье, потому что многие компании хранят контакты по вопросам переезда или даже предоставляют служебные квартиры. Расскажите всем, кого встретите. Обратите внимание на доски объявлений в супермаркетах, университетах и магазинах типа Bürgerhäuser. В местных газетах до сих пор есть раздел «Рынок жилья», особенно по выходным и особенно за пределами крупных городов, и аудитория, читающая его, меньше и старше, чем аудитория портала, что является для вас преимуществом.

Организуйте сам процесс поиска. Подготовьте один PDF-файл Bewerbungsmappe (папка с заявкой), содержащий все документы, которые арендодатель может законно запросить, чтобы вы могли отправить его сразу после появления объявления, а не собирать его позже. Эта папка станет темой следующих двух разделов, поскольку ее содержимое — это юридический вопрос, а не вопрос спешки.

Положение: Кто оплачивает услуги агента по недвижимости?

Если в сделке участвует агент по недвижимости (Makler), то с 1 июня 2015 года действует правило Bestellerprinzip, определяющее порядок действий: кто нанимает агента, тот и платит агенту. Это правило изложено в разделе 2(1a) Закона о жилищном брокерстве (WoVermRG), и в нем говорится, что агент не может требовать, получать обещания или принимать вознаграждение от соискателя квартиры, если только агент не получил указание от арендодателя предлагать эту квартиру исключительно на основании запроса на поиск, предоставленного ему соискателем. Проще говоря: если агент работает на арендодателя, что является наиболее распространенным случаем для рекламируемой квартиры, арендодатель платит, а вы ничего не платите. Любое соглашение, отклоняющееся от этого правила или перекладывающее на вас вознаграждение арендодателя, является недействительным согласно разделу 2(5).

Из того же закона вытекает несколько связанных правил, и все они полезны. Согласно разделу 2(1), агент получает вознаграждение только в том случае, если в результате его работы фактически заключается договор аренды, а сам брокерский договор требует предоставления формы Textform (текстовая форма: электронное письмо или письменный документ, подпись не требуется). Согласно разделу 2(4), авансовые платежи не могут быть запрошены, согласованы или приняты вообще, что является чистым, предусмотренным законом ответом на целый ряд мошеннических схем. Согласно разделу 3, если заявитель действительно должен вознаграждение, например, потому что он нанял агента для поиска от его имени, оно должно быть выражено в виде доли или кратного размера ежемесячной арендной платы и не может превышать арендную плату за два месяца плюс НДС, рассчитанный на арендную плату без учета отдельно выставленных счетов Nebenkosten. К этому не могут быть добавлены регистрационные сборы, сборы за составление документов или возмещение расходов.

Таким образом, если кто-то показывает вам квартиру, объявление о которой вы нашли, а затем просит комиссию, то эта просьба, скорее всего, является незаконной. Не будет невежливо сказать, что вы понимаете, что к этому применяются правила продавца, и спросить, по чьим указаниям они действуют. Обратите внимание на отличие от покупки: когда вы покупаете недвижимость, а не арендуете, действуют другие, более современные правила, и комиссия агента обычно делится между двумя сторонами. Эта глава посвящена аренде.

Социальное жилье и Wohnberechtigungsschein

В Германии имеется большой фонд субсидированного жилья (geförderter Wohnraum), сдаваемого по ценам значительно ниже рыночных, и доступ к нему осуществляется на основании документа, называемого Wohnberechtigungsschein (WBS, свидетельство о праве на жилье). Согласно статье 27 Закона о содействии жилищному строительству (WoFG), владелец такой квартиры может сдавать ее в аренду только тому, кто предварительно предоставит WBS. Обойти это правило невозможно: нет WBS — нет квартиры, независимо от того, насколько вы нравитесь арендодателю.

Разрешение на проживание (WBS) выдается по заявлению местным органом власти, обычно Wohnungsamt или Bürgeramt, и действительно в течение одного года. Два момента имеют огромное значение для иностранных резидентов и часто неправильно понимаются. Требование гражданства отсутствует. Статья 27(2) требует лишь, чтобы вы находились в Германии на невременной основе и имели законное и фактическое право установить место жительства в качестве центра своей жизни и вести независимое домашнее хозяйство. Обычно этому соответствует вид на жительство, не являющийся чисто краткосрочным. Второй момент заключается в том, что разрешение на проживание выдается, если доход вашего домохозяйства остается ниже предела, установленного в статье 9(2) WoFG, или ниже любого другого предела, установленного вашей федеральной землей, а эти пределы в вашей стране сильно различаются. Многие работающие люди считают, что зарабатывают слишком много, и никогда не подают заявление. Прежде чем делать предположения, проверьте фактическую сумму дохода в вашей стране.

В сертификате указывается размер жилья, на которое вы имеете право, в комнатах или квадратных метрах, поэтому он одновременно открывает дверь и определяет ее ширину. Подавайте заявку заранее, поскольку сертификат действителен в течение года, а списки ожидания измеряются годами. Если ваш доход близок к порогу, стоит также проверить, имеете ли вы право на Wohngeld, государственное жилищное пособие, которое является отдельным видом пособия, отличным от WBS, и доступно арендаторам с низким и средним доходом.

Besichtigung и что это на самом деле проверяет.

Besichtigung — это встреча для просмотра квартиры, и на рынке с высокой конкуренцией она принимает одну из двух форм. Massenbesichtigung (массовый просмотр) — это двадцатиминутный промежуток, в течение которого сорок человек проходят по квартире, и это не столько просмотр, сколько отборочное мероприятие: арендодатель или агент присутствует, чтобы собрать папки с заявками и быстро составить впечатление. Einzeltermin (индивидуальный просмотр) — это настоящий просмотр, обычно признак того, что рынок более свободный или что вы уже прошли отбор, и именно здесь вы можете задать вопросы.

Возьмите с собой распечатанную папку с заявлением, а также готовую к отправке по электронной почте. Приезжайте вовремя, что в Германии означает на несколько минут раньше. Одевайтесь так, как вы бы одевались на работу. Будьте готовы представиться в одном предложении: чем вы занимаетесь, кто въезжает и с какого времени. Если ваш немецкий ограничен, спокойно скажите об этом по-немецки и продолжайте на английском; компетентность и вежливость важнее, чем беглость речи, и, как вы увидите чуть позже, жесткое требование знания немецкого языка в любом случае юридически сомнительно.

Используйте осмотр квартиры не только для того, чтобы произвести впечатление, но и для проверки качества связи. Проверьте наличие мобильной связи и убедитесь в наличии оптоволоконного или кабельного подключения, поскольку доступность интернета по конкретному адресу в Германии не гарантирована. Откройте окна и проверьте наличие плесени, особенно в углах ванной комнаты и за мебелью. Спросите, какая система отопления используется, и попросите показать энергетический сертификат (Energieausweis), который арендодатель обязан вам предъявить и который показывает стоимость отопления. Спросите, какова была сумма последнего платежа по коммунальным услугам (Nebenkostenabrechnung). Спросите, сдается ли квартира после ремонта или без него, и получите ответ в письменном виде позже, потому что это единственное слово меняет ваше юридическое положение в отношении ремонта. Измерьте или хотя бы проверьте площадь квартиры, поскольку заявленная площадь не всегда точна, и разница более чем в десять процентов по сравнению с договором давно рассматривается судами как недостаток, дающий право на снижение арендной платы.

Также поинтересуйтесь, почему предыдущий арендатор съехал и как долго он там проживал. Высокая текучесть арендаторов на рынке с высокой конкуренцией говорит о многом. И спросите, какой была арендная плата для предыдущего арендатора, потому что, как объясняется в разделе «Денежно-кредитная ставка» ниже, эта цифра может иметь решающее значение с юридической точки зрения, и арендодатель может быть обязан сообщить ее добровольно.

The Mieterselbstauskunft: What a Landlord May and May Not Ask

Форма Mieterselbstauskunft — это бланк самораскрытия, который вам вручает арендодатель, и именно здесь проверка данных перестает быть вопросом этикета и начинает быть вопросом права. В январе 2024 года Конференция независимых органов по защите данных Германии (Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden) опубликовала Orientierungshilfe — официальный документ, в котором точно указано, какие вопросы являются законными при сдаче жилья в аренду. Основной принцип прост: арендодатель может собирать только те данные, которые имеют объективную связь с арендой, и, как говорится в документе, на незаконные вопросы отвечать не обязательно. Бланк в ваших руках — это не закон. Данное руководство гораздо ближе к нему.

В руководстве разрешены вопросы, касающиеся вашей личности и платежеспособности. Ваше имя и адрес. Количество въезжающих и являются ли они взрослыми или детьми. Ваша профессия и работодатель. Ваш чистый доход и сумма, оставшаяся после ваших регулярных ежемесячных платежей, хотя даже здесь вы можете подтвердить, что превышаете установленный порог, а не назвать точную цифру. Были ли против вас возбуждены дела о банкротстве, предоставляли ли вы Vermögensauskunft (заверенное заявление об активах в рамках исполнительного производства) и есть ли против вас документы о выселении за задолженность по арендной плате. Планируете ли вы содержать домашних животных, за исключением мелких животных в клетках, таких как хомяки, волнистые попугайчики или рыбки, для которых разрешение не требуется. А для социального жилья — ваши данные WBS (Workshouse Business Service).

Список недопустимых вопросов длиннее и полезнее. Арендодатель не может спрашивать о вашей национальности: в руководстве прямо говорится, что этот вопрос не является необходимым и, следовательно, не допускается. Вопросы о религии, расе или этническом происхождении являются незаконными. Вопросы о судимостях и о текущих уголовных расследованиях являются незаконными, поскольку единственным законным вопросом при аренде является ваша кредитоспособность. Вопросы о планах на брак, о беременности и о том, хотите ли вы детей, являются незаконными, поскольку они относятся к сфере частной жизни; в руководстве приводится изящное юридическое обоснование: для принятия в семью супруга или собственных детей не требуется разрешения арендодателя, поскольку близкие члены семьи не являются третьими лицами. Нельзя спрашивать о членстве в политической партии или ассоциации арендаторов. Нельзя спрашивать и о стаже работы, поскольку в современном мобильном обществе это ничего не говорит о будущем. Нельзя спрашивать и о причинах ваших ежемесячных обязательств. А если арендную плату вам напрямую оплачивает государственный орган, вопросы о вашем доходе вообще не допускаются.

Стоит обратить внимание на два процедурных момента из тех же рекомендаций. Арендодатель может попросить предъявить ваш личный паспорт или удостоверение личности для подтверждения личности и может зафиксировать факт проверки, но изготовление копии является явно незаконным. Кроме того, поля для согласия в этих формах не являются допустимым обходным путем: власти утверждают, что согласие здесь не является подходящим инструментом, и что согласие, полученное путем привязки договора к нему, не является свободным и, следовательно, не имеет юридической силы.

Из всего этого следует практическое правило, которое немецкие юристы называют Recht zur Lüge, — право лгать. Поскольку на незаконные вопросы не обязательно отвечать, неправдивый ответ на незаконный вопрос не влечет за собой никаких последствий: арендодатель не может впоследствии оспорить договор или расторгнуть его на основании ответа, который он никогда не имел права задавать. Неправдивый ответ на законный вопрос, прежде всего о вашем доходе или задолженности, — это совершенно другое дело, и он может стоить вам аренды. Это различие стоит запомнить именно потому, что анкета, в которой в соседних полях задаются вопросы о вашей беременности и зарплате, предлагает вам рассматривать эти два показателя как равноценные, а это не так.

Наконец, ваши данные не принадлежат арендодателю. В руководстве четко указано, что записи о заявителях, которым не предоставили квартиру, как правило, должны быть удалены в течение шести месяцев, причем этот период привязан к сроку подачи исков о дискриминации, и что арендодатели, ведущие черные списки «проблематичных» заявителей или проверяющие новых заявителей по хранящейся базе данных, как правило, действуют незаконно.

Шуфа и проблема новичка

Практически каждый арендодатель на конкурентном рынке запросит подтверждение кредитоспособности, и в Германии это означает Schufa, ведущее кредитное агентство страны. Именно здесь новоприбывшие сталкиваются с проблемой, не имеющей ничего общего с их финансами: человек, переехавший в Германию три месяца назад, не имеет немецкой кредитной истории, поэтому в его досье практически ничего нет. Пустое досье — это не плохой результат. Но именно отсутствие кредитной истории заставляет арендодателя ожидать от него определенного показателя, а в стопке из сорока заявок отсутствие проигрывает показателю.

Понимание того, какой именно документ Schufa запрашивается, помогает больше, чем вы ожидаете. Документ Datenkopie, предусмотренный статьей 15 GDPR, дает вам законное право на бесплатную копию всей информации о вас, и это правильный документ для проверки вашей кредитной истории на наличие ошибок. Это не тот документ, который следует передавать арендодателю, и органы по защите данных прямо об этом заявляют: арендодатели могут его не требовать, поскольку он раскрывает гораздо больше информации о ваших финансах, чем требуется для оценки арендной платы. В этом случае уместно использовать специально разработанный отчет Bonitätsauskunft – кредитный отчет, предназначенный для показа арендодателям, содержащий только соответствующую сводку. Это платный продукт. Вы заказываете его самостоятельно и предоставляете сами; запрос арендодателя в кредитное агентство напрямую допускается только в ограниченных случаях и не допускается вообще, если вы уже предоставили достаточные доказательства.

Одно из требований, от которого вы можете просто отказаться, — это справка об отсутствии задолженности по арендной плате (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), выданная вашим предыдущим арендодателем. Федеральный суд Германии (BGH) в 2009 году постановил, что предыдущий арендодатель не обязан выдавать такую справку, и органы по защите персональных данных делают очевидный вывод: поскольку ее нельзя получить по праву, ее нельзя требовать от вас. Если у вас есть такая справка, обязательно воспользуйтесь ею. Если нет, скажите, что ваш предыдущий арендодатель не обязан ее предоставлять, и предоставьте вместо нее выписки из банка, подтверждающие оплату аренды.

Итак, что же вы можете предложить, если у вас мало документов в Schufa? Предложите то, что действительно отвечает на вопрос арендодателя, а именно: поступят ли арендные платежи. Трудовой договор (Arbeitsvertrag) с указанием вашей зарплаты и, в идеале, с подтверждением того, что она является постоянной (unbefristet). Три последних расчетных листа (Gehaltsabrechnungen). Банковские выписки из вашей страны, подтверждающие своевременную оплату аренды (несущественные строки закрашены). Гарантийное письмо (Bürgschaft) от работодателя, родственника или друга, проживающего в Германии, которое часто является самым эффективным документом, который может предоставить новоприбывший. Письмо от вашего работодателя, подтверждающее вашу должность, которое имеет вес на рынке, где стабильность работодателя воспринимается как стабильность арендатора. Чего вы не можете сделать, так это решить проблему, увеличив залог, потому что, как объясняется в следующем разделе, размер залога ограничен законом и не подлежит обсуждению. Наша глава о кредиты и займы в Германии В документе объясняется, что собой представляет партитура Шуфа, как формируется файл и как в нем исправлять ошибки.

Дискриминация на рынке аренды жилья реальна и незаконна.

Бессмысленно притворяться: заявители с иностранными именами получают меньше приглашений на просмотр документов, чем заявители с аналогичными именами, но с немецкими, — эта закономерность неоднократно подтверждалась в контролируемых исследованиях. Если вас игнорируют, проблема может быть вовсе не в вас. Закон о равном обращении (Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz, AGG) запрещает это, и стоит точно знать, что он охватывает, потому что точная версия полезнее, чем лозунг.

Статья 19(1) Закона о защите прав потребителей запрещает дискриминацию по признакам расы, этнического происхождения, пола, религии, инвалидности, возраста и сексуальной идентичности в так называемых массовых сделках (Massengeschäfte), то есть массовых сделках, которые обычно совершаются без учета личности в большом количестве сопоставимых случаев. Статья 19(2) идет дальше в отношении расы и этнического происхождения, запрещая такую дискриминацию и в других гражданско-правовых отношениях. Важность этого различия заключается в статье 19(5), которая гласит, что сдача в аренду жилых помещений, как правило, не является массовой сдачей в аренду, если арендодатель сдает в аренду не более 50 жилых помещений в общей сложности. Если рассматривать эти положения вместе, то вырисовывается фактическое правило: в отношении небольшого частного арендодателя защита, охватывающая религию, пол, возраст, инвалидность и сексуальную идентичность, в основном не применяется, в то время как защита от расовой и этнической дискриминации применяется независимо от количества квартир, которыми владеет арендодатель. Федеральное агентство по борьбе с дискриминацией (Antidiscriminierungsstelle des Bundes) формулирует это аналогично. В отношении крупной строительной компании применяется весь этот список.

Есть одно исключение, о котором вам следует знать, поскольку арендодатели иногда им пользуются. Раздел 19(3) разрешает дифференцированный подход к сдаче жилья в аренду, если это способствует созданию и поддержанию социально стабильных жилищных структур и сбалансированных моделей расселения. Это реальное положение, но это не карт-бланш: в руководстве органов по защите данных отмечается, что оно требует наличия последовательной, документально подтвержденной концепции жилищной политики, а не личных предпочтений арендодателя. Арендодатель, который просто предпочитает не сдавать жилье иностранцам, не подпадает под действие этого положения.

Если вы подвергаетесь дискриминации, Закон о защите прав потребителей (AGG) предоставляет вам путь, и эффективность этого пути определяется двумя его особенностями. Первая — это статья 22, которая перекладывает бремя доказывания: как только вы докажете признаки дискриминации по защищенному признаку, другая сторона должна доказать, что нарушения не было. Именно поэтому сбор доказательств имеет значение и именно поэтому тестирование эффективно. Если вы подозреваете, что объявление о сдаче квартиры скрывается, попросите кого-нибудь с немецким именем вскоре после этого связаться с вами по поводу той же квартиры и задокументируйте оба ответа. Это превратит ваше подозрение в признаки дискриминации. Сохраняйте все электронные письма, отмечайте каждый телефонный звонок с указанием даты и времени, а также делайте скриншоты объявлений, которые остаются в сети после того, как вам сообщили, что они заняты. Однако не подделывайте документы; в рекомендациях самого Агентства по борьбе с дискриминацией предупреждается, что подделка документов является уголовным преступлением, и советуется не предоставлять фиктивные документы при тестировании.

Вторая решающая особенность — это пункт 21(5): иски должны быть поданы в течение двух месяцев. Это короткий срок, и именно поэтому многие обоснованные жалобы не принимаются. В течение этого времени вы можете потребовать прекращения дискриминации, подать иск о судебном запрете, если есть опасения по поводу дальнейшего нарушения, потребовать возмещения ущерба и денежной компенсации за нарушение ваших личных прав. Чего вы, как правило, не можете сделать, так это заставить арендодателя предоставить вам именно эту квартиру. Суммы немалые: Агентство по борьбе с дискриминацией задокументировало случай в Берлине, когда суд присудил 30 000 евро, по 15 000 евро каждому из двух истцов, в связи с тем, что арендодатель выборочно повысил арендную плату для турецких, арабских и мусульманских семей, при этом суд прямо отметил, что эта сумма должна иметь сдерживающий эффект. Тот же источник описывает случай, когда требование арендодателя о том, чтобы заявители говорили по-немецки, было расценено как вероятная косвенная дискриминация по признаку происхождения, исходя из того, что это исключит всех вновь прибывших людей с рынка жилья.

На практике не стоит начинать с судебного разбирательства. Обратитесь в Антикриминальную службу Германии (Antidiscriminierungsstelle des Bundes) по адресу antidiscriminierungsstelle.de, которая предоставляет бесплатные консультации, или в местную Антикриминальную консультационную службу. Во многих городах также есть консультационная служба «Fair mieten», специализирующаяся на жилищных вопросах. Из-за двухмесячного срока позвоните в эту службу в первую неделю, а не после того, как вы перестанете злиться.

Ознакомьтесь с соглашением о передаче имущества (Mietvertrag) перед подписанием.

Договор аренды (Mietvertrag) обычно представляет собой стандартную форму, а стандартные формы в Германии подлежат строгому судебному контролю, что означает, что удивительно большое количество распространенных в настоящее время положений являются недействительными. Начнем с основного разделения. Бессрочный договор (unbefristeter Mietvertrag) — это обычный случай, и он действует до тех пор, пока его кто-либо не расторгнет. Договор на фиксированный срок (befristeter Mietvertrag) автоматически прекращается в определенную дату.

В данном случае первоначальные рекомендации большинства руководств неверны, и раздел 575 Гражданского кодекса Германии заслуживает внимательного прочтения. Арендодатель не может просто так предложить фиксированный срок аренды. Фиксированный срок действителен только в том случае, если при подписании договора арендодатель в письменной форме указывает одну из трех установленных законом причин: что он хочет использовать недвижимость для себя, своей семьи или домохозяйства; что он намерен снести, существенно изменить или отремонтировать ее таким образом, что продолжение аренды серьезно затруднит ее использование; или что он намерен сдать ее в аренду лицу, обязанному предоставлять услуги. Если такая причина не указана в письменной форме, закон гласит, что аренда просто считается заключенной на неопределенный срок. Другими словами, необъясненный фиксированный срок не сокращает срок вашей аренды; он просто аннулируется. Если существует подлинный фиксированный срок, вы можете потребовать за четыре месяца до его истечения, чтобы арендодатель в течение месяца подтвердил, остается ли причина в силе, и если она утратила силу, вы можете потребовать продления на неопределенный срок.

В большинстве руководств сроки уведомления также указаны неверно. Согласно разделу 573c Гражданского кодекса Германии, уведомление, поданное до третьего рабочего дня месяца, вступает в силу в конце месяца, следующего за следующим, то есть через три месяца. Срок аренды, установленный арендодателем, а не вами, увеличивается с течением времени: он продлевается на три месяца после пяти лет и еще на три после восьми, что составляет три, шесть и девять месяцев. Ваш срок остается равным трем месяцам на протяжении всего срока аренды. А раздел 573c(4) делает недействительным любое соглашение, отклоняющееся от этого в вашу пользу, поэтому пункт, обязывающий вас к уведомлению за шесть или двенадцать месяцев в обычном бессрочном договоре аренды, недействителен. Само расторжение договора должно быть оформлено в письменной форме согласно разделу 568 Гражданского кодекса Германии, то есть подписанным бумажным письмом; электронное письмо не удовлетворяет этому требованию. Заказное письмо не является юридическим требованием, а лишь разумным доказательством. Отдельно следует отметить, что договор аренды сроком более одного года, не оформленный в письменной форме, считается бессрочным, хотя он не может быть расторгнут ранее чем через год после передачи права собственности.

Право арендодателя расторгнуть договор аренды строго ограничено и обычно требует наличия законного интереса (berechtigtes Interesse), наиболее распространенным из которых является Eigenbedarf – собственная потребность арендодателя в квартире для себя или близких родственников. Eigenbedarf должен быть обоснован конкретными аргументами и может быть оспорен, а если выяснится, что он сфабрикован, арендодатель может быть привлечен к ответственности за причиненный ущерб. Это основа немецкой защиты прав арендаторов, и именно поэтому стоит сохранять договор аренды в Германии.

Обратите внимание на три группы пунктов. Постсюрприз (Staffelmiete), согласно разделу 557a Гражданского кодекса Германии (BGB), устанавливает повышение арендной платы заранее; каждое повышение должно быть указано в евро, а не в процентах, каждый уровень должен сохраняться не менее года, обычные повышения местной сопоставимой арендной платы исключаются на время его действия, а ваше право на расторжение договора может быть исключено максимум на четыре года. Индексная арендная плата (Indexmiete), согласно разделу 557b, привязывает арендную плату к индексу потребительских цен, публикуемому Федеральным статистическим управлением (Statistisches Bundesamt); она также должна сохраняться в течение года, обычные повышения исключаются, и каждое изменение должно быть заявлено в текстовой форме с указанием движения индекса и суммы. Обычные повышения местной сопоставимой арендной платы (ortsübliche Vergleichsmiete) регулируются разделом 558: арендная плата должна оставаться неизменной в течение пятнадцати месяцев, а предельный размер повышения (Kappungsgrenze) допускает максимум 20 процентов в течение трех лет, снижаясь до 15 процентов в районах, которые земля определила как «жесткие». В большинстве путеводителей указывается число 20, но опускается число 15, которое соответствует действительности именно в тех городах, где вы, скорее всего, читаете этот текст.

Предупреждение: Три месяца и ваше право на оплату в три этапа.

Залог (Kaution) регулируется статьей 551 Гражданского кодекса Германии (BGB), и почти все его распространенные толкования содержат скрытые ошибки. В законе говорится, что залог может составлять не более трехкратной суммы ежемесячной арендной платы, за исключением операционных расходов (Betriebskosten), указанных в виде единовременной выплаты или аванса. Отсюда вытекают два момента. Во-первых, три месяца — это потолок, а не стандарт: арендодатель может запросить меньшую сумму, и ничто не дает ему права требовать большую, независимо от того, насколько скудно ваше досье в Schufa или насколько сильно вы хотите получить квартиру. Во-вторых, множитель применяется к Kaltmiete, а не к Warmmiete, поэтому арендодатель, рассчитывающий сумму, в три раза превышающую арендную плату за отопление, завышает ваши платежи.

Затем следует положение, о котором новички чаще всего не знают. Раздел 551(2) дает вам право внести залог тремя равными ежемесячными платежами. Первый платеж должен быть внесен в начале срока аренды, а два других — вместе со следующими двумя арендными платежами. Это ваше право, а не уступка, которую нужно оговаривать: пункт договора, требующий внесения всей суммы авансом, является отклонением от условий в вашу пользу, и раздел 551(4) делает любое такое отклонение недействительным. Учитывая, что вы одновременно оплачиваете переезд, часто покупаете кухню и, возможно, продолжаете платить арендную плату за другое жилье, распределение залога на три месяца действительно выгодно именно в тот момент, когда у вас меньше всего средств.

Обязанности арендодателя столь же конкретны. Согласно разделу 551(3), деньги должны быть депонированы в банке по ставке, установленной для сберегательных счетов, с уведомлением за три месяца или в другой форме, если вы договоритесь об этом, и в любом случае они должны храниться отдельно от собственных активов арендодателя. Именно это разделение защищает ваш депозит в случае банкротства арендодателя. Доходы принадлежат вам и увеличивают депозит. Студенческие и молодежные общежития освобождены от обязанности выплачивать проценты. Если ваш арендодатель просит вас перевести депозит на его обычный текущий счет, он описывает схему, которая не разрешена законом.

Альтернативный вариант, о котором стоит знать, — это Mietkautionsbürgschaft, гарантия депозита от банка или страховой компании: вы платите небольшую ежегодную премию, а они гарантируют сумму, поэтому ваши деньги остаются у вас. Это стоит денег, которые вы никогда не вернете, и арендодатель должен согласиться принять ее, но для новичка, которому предстоит внести депозит, обустроить кухню и переехать в один месяц, это иногда может стать решающим фактором между тем, снимете вы квартиру или нет.

По окончании срока аренды залог возвращается после того, как арендодатель получит разумное время для проверки квартиры и урегулирования нерешенных вопросов. Законодательно установленного срока для этого нет, и суды допускают срок от трех до шести месяцев, а в случаях, когда рассматривается дело о взыскании задолженности по арендной плате (Nebenkostenabrechnung), удержание пропорциональной части залога оправдано. Арендодатель не может удерживать залог за естественный износ, который покрывается арендной платой.

Mietpreisbremse: что она ограничивает и где

Ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) устанавливает предельный размер арендной платы, которую арендодатель может взимать с нового арендатора. Согласно статье 556d Гражданского кодекса Германии, в районе с напряженным рынком жилья арендная плата на момент начала аренды может превышать местное сравнительное ограничение не более чем на 10 процентов. Местная сопоставимая арендная плата обычно указывается в Mietspiegel, официальном индексе арендной платы, публикуемом большинством городов.

Статус этого правила — вот что сейчас часто неправильно описывают в справочниках, причем в обоих направлениях. Правило не применяется автоматически повсюду. Оно действует только там, где правительство вашей федеральной земли издало постановление (Rechtsverordnung), определяющее территорию, поэтому оно обязательно в центральном Мюнхене и не обязательно в большинстве сельских районов. Срок действия этих постановлений должен был истечь в конце 2025 года, но закон о продлении, принятый Бундестагом, одобренный Бундесратом 11 июля 2025 года и вступивший в силу с 23 июля 2025 года, продлил их на четыре года. Теперь же закон гласит, что постановление должно утратить силу не позднее 31 декабря 2029 года. Таким образом, правило о снижении цен действует, и любая информация о том, что оно истекает в 2025 году, устарела. Однако обратите внимание на точную формулировку: 2029 год — это крайний срок действия этих постановлений, и срок действия постановления отдельной земли может истечь раньше.

Исключения касаются именно тех случаев, когда речь идет о реальных финансовых затратах. Согласно разделу 556e, если предыдущий арендатор уже платил больше установленной суммы, то эта более высокая сумма может быть начислена повторно, и если арендодатель провел модернизацию за три года до начала вашей аренды, то установленная сумма соответственно увеличивается. Согласно разделу 556f, установленная сумма вообще не применяется к жилью, впервые использованному и сданному в аренду после 1 октября 2014 года, что по сути исключает все новостройки, и ни раздел 556d, ни раздел 556e не применяются к первой сдаче в аренду после комплексной модернизации.

Раздел 556g превращает теорию в рычаг. Если арендодатель ссылается на одно из этих исключений, он обязан без запроса, в текстовом виде, до того, как вы сделаете заявление по договору, сообщить вам, какое исключение применяется и какова была предыдущая арендная плата. Арендодатель, который не предоставляет эту информацию, вообще не может ссылаться на исключение, а тот, кто делает это с опозданием, может ссылаться на него только через два года. Если арендная плата слишком высока, вы должны возразить, что в законе называется Rüge, в текстовом виде; затем вы можете потребовать возврата переплаты. Действуйте быстро, потому что если вы возражаете более чем через 30 месяцев после начала аренды или после ее окончания, вы можете вернуть только ту арендную плату, которая была начислена после вашего возражения. И обратите внимание на одну деталь, которая ставит в тупик людей с ступенчатой арендной платой: согласно разделу 557a(4) Mietpreisbremse применяется ко всем отдельным периодам аренды, а не только к первому, тогда как согласно разделу 557b(4) он применяется только к начальной арендной плате индексированной арендной платы.

Для подачи апелляции на арендную плату (Raising a Rüge) не требуется юрист, и это не дает арендодателю права на ответные действия; обычные законы о защите прав арендаторов продолжают действовать. На практике, первым делом следует обратиться в местное жилищное объединение (Mieterverein), поскольку они проверят для вас сравнение цен в Mietspiegel, а также потому, что именно арифметика сравнения арендной платы определяет исход этих споров.

Schönheitsreparaturen: пункты, которые не соблюдаются

Schönheitsreparaturen (декоративный ремонт) означает покраску стен и потолков, обработку радиаторов и внутренних дверей и окон изнутри: косметические работы, а не структурный ремонт. По умолчанию, согласно статье 535(1) Гражданского кодекса Германии, это обязанность арендодателя, поскольку арендодатель должен передать квартиру в состоянии, пригодном для использования по договору, и поддерживать ее в этом состоянии. Арендодатели перекладывают эту работу на арендаторов посредством пункта договора, и суды на протяжении двух десятилетий признают такие пункты недействительными.

Наиболее ценное решение для новых арендаторов было принято Верховным судом Германии 18 марта 2015 года. В случае передачи квартиры без ремонта, стандартный пункт договора, обязывающий арендатора производить отделочные работы без адекватной компенсации, является недействительным, поскольку он обязывает арендатора убрать следы износа, нанесенные предыдущим арендатором, и вернуть квартиру в лучшем состоянии, чем она была при получении. В тот же день суд постановил, что пункты договора о частичной оплате отделочных работ (Quotenabgeltungsklauseln), обязывающие выезжающего арендатора оплачивать часть стоимости еще не завершенных ремонтных работ, являются в целом недействительными, поскольку долю арендатора невозможно достоверно рассчитать заранее. Пункты договора о фиксированных сроках (starre Fristen), не учитывающие фактическое состояние квартиры, также давно признаны недействительными. Когда такой пункт утрачивает силу, он утрачивает ее полностью: обязательство не сужается до разумной формы, а возвращается к арендодателю в соответствии со статьей 535.

8 июля 2020 года Верховный суд Ганы добавил еще одно важное дополнение. Если вам предоставили квартиру без ремонта, и пункт договора недействителен, вы можете потребовать от арендодателя проведения ремонтных работ, если состояние квартиры существенно ухудшится по сравнению с тем, что было при въезде. Однако, поскольку после ремонта вы получаете квартиру в лучшем состоянии, чем было предусмотрено договором, вы должны внести свой вклад в оплату ремонта, который, по мнению суда, обычно составляет половину стоимости.

Два смежных пункта заслуживают одинакового скептицизма. Пункт о ремонте при выезде (Endrenovierungsklausel), обязывающий вас украсить жилье при выезде независимо от его состояния или продолжительности вашего пребывания, является недействительным. Пункт о мелком ремонте (Kleinreparaturenklausel), обязывающий вас оплачивать мелкий ремонт, может быть действительным, но только в пределах, установленных судом: законодательно установленной суммы нет, но пункт должен ограничивать как стоимость одного ремонта, так и общую сумму за год, и он может распространяться только на предметы, которые вы регулярно трогаете и используете. Крайне важно, чтобы он никогда не обязывал вас вносить вклад в ремонт, превышающий установленный лимит; пункт, обязывающий вас оплачивать первые сто евро из девятисот евро ремонта, является недействительным. Поскольку ни одна из этих сумм не закреплена в законе, цифра в вашем договоре не является самодостаточной, и именно такие пункты стоит проверить в Ассоциации арендаторов (Mieterverein).

Следующая практическая инструкция кратка: зафиксируйте слова «renoviert» (отремонтированная) или «unrenoviert» (не отремонтированная) в протоколе передачи квартиры и сфотографируйте все в день переезда. Вопрос о том, была ли квартира не отремонтирована на момент передачи, решится спустя годы, и это тот факт, который никто не сможет восстановить без доказательств.

Убергабе и Убергабепротоколл

Übergabe — это документ о передаче права собственности, а Übergabeprotokoll (протокол передачи права собственности) — это документ, который вы и арендодатель подписываете в этот день. Это самая дешевая страховка в немецком жилищном праве, и ее игнорирование — самая дорогая ошибка, которую совершает новый арендатор, потому что именно этот документ спустя годы определяет, была ли царапина на полу вашей.

Запишите показания счетчиков электроэнергии, газа, воды и отопления, указав номера счетчиков, поскольку именно с них начинается расчет коммунальных платежей. Запишите количество полученных ключей для каждой двери, почтового ящика и подвала. Запишите все обнаруженные дефекты, какими бы незначительными они ни были: сколы на плитке, царапины на столешнице, не закрывающееся окно, пятна на паркете, следы плесени. Сфотографируйте каждый дефект, а также сфотографируйте квартиру в целом, указав время. Укажите в протоколе, передается ли квартира после ремонта или без него. Обе стороны подписывают документ, и вы сохраняете копию.

Фиксация дефекта при передаче квартиры выполняет сразу две функции. Во-первых, это защищает ваш залог, поскольку дефект, зафиксированный в первый день, не может быть вычтен из вашего залога в последний день. Во-вторых, это сохраняет ваше право на его устранение, поскольку согласно статье 535 арендодатель обязан предоставить вам квартиру в состоянии, соответствующем договору, а согласно статье 536 арендная плата снижается в силу закона до тех пор, пока дефект существенно препятствует использованию квартиры, при этом любое соглашение об обратном в договоре аренды жилого помещения считается недействительным. Следуйте той же процедуре при выезде и настаивайте на её соблюдении, даже если арендодатель считает это ненужным.

Подключение коммунальных услуг после переезда

Электроэнергия (Strom) и, если вы приобретаете их индивидуально, газ — это контракты, которые вы заключаете самостоятельно, а немецкий рынок полностью либерализован, поэтому вы можете выбрать любого поставщика. Если вы ничего не предпринимаете, вас автоматически снабжает местный основной поставщик (Grundversorger) по тарифу Grundversorgung, который является законным и надежным и обычно относится к более дорогим вариантам. Этот тариф по умолчанию — это страховка, а не план. Для сравнения обычно используются порталы сравнения, такие как Verivox и Check24, хотя они являются коммерческими посредниками, и их рейтинги отражают не только цену, но и комиссионные. Что бы вы ни выбрали, укажите свой Zählerstand при регистрации, следите за Vertragslaufzeit (сроком действия контракта) и Kündigungsfrist (сроком уведомления), и имейте в виду, что заявленная цена за первый год часто включает бонус, который не повторяется. Выставление счетов осуществляется ежемесячными платежами Abschlag (платежами) на основе предварительной оценки, которая рассчитывается раз в год в Jahresabrechnung.

Вода (Wasser) и сточные воды (Abwasser) не являются рыночными. Их поставляет местная городская коммунальная компания (Stadtwerke), и выбирать поставщика не приходится; стоимость обычно определяется через вашу муниципальную казну (Nebenkosten). Сбор отходов (Müllabfuhr) работает аналогично: организуется муниципалитетом и оплачивается через Nebenkosten, при этом правила сортировки различаются в зависимости от города и имеют большее социальное значение, чем вы ожидаете. Отопление либо централизованное, в этом случае оно оплачивается через Nebenkosten и распределяется в основном по измеренному потреблению, либо индивидуальное для вашей квартиры, в этом случае оно включается в ваш собственный счет за газ или электричество.

Подключение к интернету — это то, что нужно начинать заранее. Установка обычно занимает несколько недель, иногда дольше, если требуется ремонт линии или необходимо сначала расторгнуть договор с предыдущим арендатором, и нередко после переезда подключение к интернету может отсутствовать в течение месяца. Заказывайте его в день подписания договора, а не в день переезда. Срок действия договора обычно составляет 12 или 24 месяца.

Наконец, взнос на финансирование общественного вещания (Rundfunkbeitrag) оплачивается каждым домохозяйством независимо от того, есть ли у вас телевизор или вы когда-либо его смотрите. Он взимается за квартиру, а не с человека, поэтому в общей квартире плата взимается один раз на всех, а не один раз с каждого, что стоит заранее согласовать с соседями. Согласно rundfunkbeitrag.de, в настоящее время он составляет 18,36 евро в месяц. Вам не нужно его искать: он находит вас автоматически, поскольку регистрационные органы передают новые регистрации. Наша глава о настройка утилит подробно рассматривает каждый из этих контрактов.

Временное жилье и проблема отсутствия постоянного места жительства

Большинство людей не находят постоянное жилье до приезда, и промежуток между прибытием и подписанием договора необходимо преодолеть. Этот промежуток — не просто проблема с жильем. Это проблема регистрации, поскольку Anmeldung, обязательная регистрация вашего адреса, требует Wohnungsgeberbestätigung, письменного подтверждения от того, кто предоставляет вам жилье, и без Anmeldung ваш налоговый номер, ваш банковский счет и ваш вид на жительство остаются невостребованными. Поэтому вопрос не только в том, где вы будете спать, но и в том, предоставит ли вам это место необходимую форму. Наша глава о регистрация (Anmeldung) и юридическая документация В документе подробно рассматриваются форма, двухнедельный срок сдачи и задача на упорядочивание.

Временная субаренда (Zwischenmiete) обычно является лучшим решением. Кто-то уезжает на несколько месяцев и сдает свою меблированную квартиру в субаренду, как правило, через агентства типа WG-Gesucht или Kleinanzeigen. Это дешевле, чем апартаменты с обслуживанием, квартира сдается меблированной, и это позволяет вам познакомиться с районом, прежде чем принимать окончательное решение. Однако следует помнить о двух важных моментах. Убедитесь, что у арендатора есть письменное разрешение арендодателя на субаренду, поскольку несанкционированная субаренда ставит под угрозу интересы обеих сторон. Согласно статье 553 Гражданского кодекса Германии, арендатор, у которого после подписания договора появляется законный интерес, может потребовать разрешения на сдачу части жилья третьему лицу, и любое соглашение об обратном является недействительным, поэтому обычно можно получить правильно оформленную субаренду; арендатор, который не потрудился спросить разрешения, — это тревожный знак. И перед оплатой убедитесь, что они предоставят свидетельство о праве собственности на жилье (Wohnungsgeberbestätigung).

Апартаменты с обслуживанием — это меблированные апартаменты с включенными коммунальными услугами, интернетом и часто уборкой, которые можно забронировать на неделю или месяц. Это дорогой, но надежный вариант: вас зарегистрируют без споров, и вы сможете забронировать жилье из-за границы до приезда. Такие компании, как City Residences, Wunderflats и Homelike, специализируются именно на этом сегменте. Платформы краткосрочной аренды, такие как Airbnb, подходят для нескольких дней, но плохо заполняют этот пробел, отчасти потому, что цена за ночь делает длительные пребывания невыгодными, отчасти потому, что в нескольких немецких городах действуют ограничения на краткосрочную аренду в соответствии с правилами Zweckentfremdungsverbot, и отчасти потому, что многие хозяева не подписывают Wohnungsgeberbestätigung (договор о предоставлении жилья). Хостелы и бюджетные отели подходят для двухнедельного проживания и не требуют регистрации. Студентам и стажерам следует обратить внимание на Studierendenwohnheime, которые управляются местными студенческими организациями (Studierendenwerk). Это самый дешевый вариант в стране, и у них соответствующие списки ожидания, поэтому подавайте заявку, как только получите письмо о зачислении. Наша глава о временные жилищные решения проводит более подробное сравнение этих вариантов.

В этой категории существует юридическая ловушка, заслуживающая отдельного абзаца. Жилье, сдаваемое только на временный срок, как это утверждают объявления типа «Wohnen auf Zeit» (Жилье на время), исключается статьей 549(2) Гражданского кодекса Германии из сразу трех целых зон защиты: правил повышения арендной платы, правил повышения арендной платы и защиты от расторжения договора. Студенческие и молодежные общежития аналогичным образом исключаются статьей 549(3). Именно поэтому меблированные квартиры для краткосрочной аренды могут рекламироваться по ценам, которые были бы явно незаконными в случае обычной аренды. Действительно ли аренда является временной, зависит от фактической согласованной цели, а не от названия, которое дает арендодатель, и договор, описанный как временный, но предназначенный для вашего обычного жилья, не автоматически выходит за рамки защиты. Но не подписывайте договор типа «Wohnen auf Zeit», полагая, что у вас есть права обычного арендатора, и, прежде всего, не рассматривайте временную аренду как долгосрочное решение.

Как бы ни было заманчиво это сделать, ни в коем случае не регистрируйтесь по адресу, по которому вы фактически не проживаете. «Scheinanmeldung» (фиктивная регистрация) — это правонарушение, максимальный размер штрафа за которое составляет 50 000 евро, и любой, кто предлагает вам продать адрес для оформления документов, тем самым вовлекает вас в эту схему.

Мошенничество при аренде жилья и как его распознать

Напряженный рынок с отчаявшимися новичками привлекает мошенников, и аферы настолько шаблонны, что стоит перечислять их по форме, а не по сюжету. Повторяющаяся схема: фиксированная цена явно ниже рыночной, владелец, удобно расположенный за границей, объяснение, почему просмотр невозможен прямо сейчас, и просьба о деньгах до того, как вы что-либо увидите: залог, плата за первый месяц, «резервационный сбор» или перевод, подтверждающий наличие средств, иногда замаскированный под эскроу-счет или проведённый через поддельную версию известной платформы. Ключи будут отправлены по почте после получения оплаты. Но этого никогда не происходит.

Правила, которые помогают избежать всего этого, просты. Никогда не переводите деньги, пока не осмотрите квартиру лично, не встретитесь с арендодателем или агентом и не подпишете договор. Никогда не платите залог наличными и никогда не платите его до заключения договора. Имейте в виду, что раздел 2(4) WoVermRG запрещает агенту требовать или принимать авансовые платежи вообще, поэтому просьба о предоплате от любого, кто называет себя агентом, не просто подозрительна, но и является противозаконной. Не отправляйте сканы своего паспорта, расчетных листков или отчета Schufa тому, кто еще не показал вам квартиру. Если вы не можете присутствовать на просмотре лично, отправьте друга, а не принимайте видеообзор в качестве замены. Проведите обратный поиск изображений фотографий в объявлении, поскольку украденные фотографии — самая дешевая часть операции. И относитесь к самой срочности как к предупреждающему знаку: давление принять решение сегодня — это не особенность рынка, это механизм мошенничества.

Инструменты, помогающие в поиске жилья

Большая часть того, что описывается в этой главе, в конечном итоге сводится к арифметике и бумажной работе: законна ли эта арендная плата, соответствует ли требование о внесении залога установленному законом лимиту, содержит ли данное распоряжение о внесении залога предметы, которые в него должны входить, соответствует ли площадь указанной в договоре. Werkzeu.ge — это браузерная платформа инструментов именно для такого рода немецкой бюрократии, и она создана компанией Cryon UG, стоящей за WeLiveIn.de, поэтому воспринимайте это как рекомендацию от заинтересованной стороны и оценивайте, выполняет ли она свою задачу. Стоит сразу сказать об одном: большинство инструментов для работы с жильем находятся в платном тарифе Plus, а не в бесплатном.

К этой главе относятся следующие Mietpreisbremse-Checkкоторый сравнивает запрашиваемую арендную плату с аналогичной арендной платой в данном районе; Каутионс-Рехнеркоторая рассчитывает установленный законом потолок депозита и размер платежей; Nebenkostenprüferдля проверки годового отчета на соответствие тому, что фактически разрешает BetrKV; Übergabeprotokoll-Generatorкоторый формирует описанный выше протокол передачи данных; Wohnflächen-Checkerдля проверки утверждения о площади пола; Митер-Сюиткоторый объединяет несколько из них; Mietvertrag CreatorВ основном это полезно, если вы сдаете недвижимость в аренду, например, субарендуете комнату; Мите против КауфаЕсли вы когда-нибудь дойдете до сравнения аренды и покупки жилья. Все восемь вариантов относятся к категории Plus. Schufa-Selbstauskunft Инструмент, который составляет немецкоязычные запросы на предоставление информации о вашей кредитной истории, также называется Plus, и стоит повторить, что базовая версия Datenkopie от Schufa по закону бесплатна, хотя инструмент для составления писем платный.

Два бесплатны. Формуларат Этот ресурс можно использовать без регистрации и он содержит тысячи официальных федеральных, государственных и муниципальных форм, каждая из которых имеет ссылку на источник, дату получения и статус, заполняемые прямо в вашем браузере; здесь вы найдете документы Wohngeld и WBS, а также многое другое. Вонгельд-РехнерПриложение для оценки жилищного пособия бесплатное, но требует бесплатной учетной записи. В бесплатном тарифе присутствует реклама.

Три ограничения стоит четко обозначить, а не скрывать. Платформа находится в бета-версии до 30 ноября 2026 года, и в ее собственных условиях указано, что инструменты могут быть неполными или содержать ошибки. Это явно не юридическая консультация, что здесь важнее, чем в большинстве других разделов, потому что вопрос о недействительности конкретного пункта в вашем конкретном договоре является юридическим, и калькулятор на него ответить не может; для этого существует Mieterverein или Fachanwalt für Mietrecht (Адвокат по аренде). Платформа подготавливает и генерирует документы, но никогда ничего не отправляет от вашего имени: ни один инструмент не отправляет ваш Rüge вашему арендодателю или вашу заявку WBS в Wohnungsamt (Управление по жилищному строительству). Вы делаете это сами. Текущие цены указаны на ценах, что является единственным честным источником для их цитирования, поскольку они меняются.

Однако инструмент, который сэкономит вам больше всего денег, — это не программное обеспечение. Вступите в местное отделение Mieterverein, ассоциации арендаторов, входящей в состав Deutscher Mieterbund (адрес mieterbund.de). Членские взносы, примерно равные стоимости билета в кино в месяц, включают юридическую консультацию по вашему договору и, как правило, страхование юридических расходов на разрешение споров по аренде (Mietrechtsschutz), а также они ознакомят ваш договор с условиями перед его подписанием. Для тех, кому только что сказали, что половина действующих договоров недействительна, это очевидный следующий шаг. Обратите внимание, что большинство ассоциаций требуют членства в течение определенного периода, прежде чем покрывать уже существующие споры, поэтому вступайте в ассоциацию, когда подписываете договор, а не когда возникают проблемы.

Что делать дальше

Если вы еще не приехали, забронируйте временное жилье, которое предоставит вам разрешение на проживание (Wohnungsgeberbestätigung), и подтвердите это в письменной форме до оплаты. Зарегистрируйтесь на ImmoScout24, Kleinanzeigen и WG-Gesucht, включив сохранение поисков и оповещения, и подайте заявку в жилищную организацию (Wohnungsbaugenossenschaft) и в муниципальную жилищную компанию в течение первого месяца, поскольку эти очереди вознаграждают только тех, кто зарегистрировался раньше. Проверьте лимит дохода для получения разрешения на проживание в вашем федеральном штате, вместо того чтобы предполагать, что вы зарабатываете слишком много.

Соберите все документы для подачи заявления в один PDF-файл: краткое сопроводительное письмо, трудовой договор, три последних расчетных листа, страницу с удостоверением личности и справку о несудимости (Bonitätsauskunft) или, пока ваше досье в Schufa еще небольшое, гарантийное обязательство и банковские выписки, подтверждающие своевременную оплату арендной платы. Не указывайте ничего, что арендодатель не имеет права запрашивать. Если в анкете запрашивается информация о вашем гражданстве, религии, беременности или судимости, вы теперь знаете, что эти вопросы являются незаконными и что на незаконные вопросы отвечать не обязательно.

Когда получите предложение, не торопитесь. Отправьте договор в жилищное товарищество (Mieterverein) до подписания. Сравните запрашиваемую арендную плату (Kaltmiete) с ценой (Mietspiegel) и, если квартира находится в специально отведенном районе, проверьте ценовые ограничения (Mietpreisbremse) и убедитесь, что арендодатель предоставил вам необходимую информацию, предусмотренную исключениями. Сравните залог с трехмесячной арендной платой (Kaltmiete) и помните о своем праве оплатить его тремя частями. Обратите внимание на фиксированный срок без письменного обоснования, срок уведомления более трех месяцев, пункт о ремонте (для не отремонтированной квартиры) и пункт о мелком ремонте (Kleinreparaturen) без надлежащего ограничения суммы: каждый из этих пунктов, скорее всего, будет недействительным, и каждый из них проще оспорить до подписания, чем после.

В день передачи квартиры заполните протокол о передаче права собственности (Übergabeprotokoll), зафиксируйте показания всех счетчиков и все дефекты, сфотографируйте всю квартиру и пересчитайте ключи. Затем в течение двух недель пройдите процедуру регистрации (Anmeldung), закажите интернет в ту же неделю и выберите поставщика электроэнергии, вместо того чтобы полагаться на базовое обеспечение (Grundversorgung). А если сам процесс поиска идет плохо и создается впечатление, что дело скорее в вашем имени, чем в доходе, быстро свяжитесь с Антидискриминационной службой Федерального правительства (AGG), потому что AGG предоставляет вам реальный путь, и у вас есть всего два месяца, чтобы им воспользоваться.

Источники

Информация в этой главе основана на официальных источниках и публикациях, перечисленных ниже, и последний раз обновлена в июле 2026 года. Это общие рекомендации для ознакомления, а не индивидуальная юридическая, налоговая или медицинская консультация.

Как в Германию: Содержание

Начало работы в Германии

Руководство по изучению немецкого языка

Социальная интеграция

Здравоохранение в Германии

Поиск работы и трудоустройство

ЖКХ

Финансы и налоги

Образовательная система

Образ жизни и развлечения

Транспорт и мобильность

Покупки и права потребителей

Социальное обеспечение и благосостояние

Сеть и сообщество

Кухня и столовая

Спорт и Отдых

Волонтерство и социальное воздействие

События и фестивали

Повседневная жизнь эмигрантов

В поисках юриста

Поиск жилья