Права и обязанности арендатора

Эта глава посвящена окончанию срока аренды. В ней рассматриваются ваши права и обязанности арендатора в момент, когда они действительно подвергаются испытанию: когда вы хотите съехать, когда арендодатель хочет, чтобы вы выехали, и когда деньги пересчитываются у двери. Все, что происходит до этого момента, описано в других разделах этого сайта. Поиск квартиры, проверка договора, потолок «Kaution» и «Mietpreisbremse» относятся к... Поиск жилья. Арендная плата увеличивается, Nebunkostenabrechnung, Mietminderung и субаренда принадлежат Подробнее об аренде в ГерманииДалее следует часть, которую почти никто не читает, пока не становится слишком поздно, и именно в ней люди теряют четырехзначные суммы.

Немецкое жилищное законодательство необычайно защищает арендаторов, но эта защита носит процедурный характер. Она заключается в сроках, формах и содержании письма. Арендодатель, желающий вас выселить, должен правильно выполнить несколько конкретных действий, и если он этого не сделает, его расторжение договора не состоится. Арендатор, желающий съехать, должен правильно выполнить одно конкретное действие, и если он этого не сделает, он будет платить арендную плату за те месяцы, в течение которых он там не проживает. Ни одна из сторон не получает признания за благие намерения. Хорошая новость заключается в том, что большинство этих правил являются обязательными: Гражданский кодекс Германии (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) неоднократно заявляет, что любое соглашение, отклоняющееся от него в ущерб арендатору, является недействительным, а это значит, что пункт может быть напечатан в вашем договоре, подписан вами, и все равно будет иметь юридическую силу. Знание того, какие именно пункты являются недействительными, – вот в чем вся суть.

Как на самом деле заканчивается аренда жилья

Обычная немецкая аренда жилого помещения является бессрочной. Она не истекает. Она заканчивается ровно тремя способами, и стоит уточнить их, поскольку именно здесь возникает много путаницы. Первый — это Kündigung, одностороннее расторжение договора одной из сторон. Второй — это Aufhebungsvertrag, взаимное соглашение о досрочном расторжении договора, которое требует подписей обеих сторон и которое арендодатель никогда не обязан предоставлять. Третий — это истечение действительного фиксированного срока согласно §575 Гражданского кодекса Германии, что встречается реже, чем кажется, поскольку арендодатель должен был указать одну из трех предусмотренных законом причин в письменной форме при подписании договора. Если он этого не сделал, «фиксированный срок» — это просто бессрочная аренда. Эта ловушка описана в… Поиск жилья.

Важно то, что это единственные возможные варианты. Выезд не прекращает действие договора аренды. Возврат ключей не прекращает действие договора аренды. Сообщение арендодателю в дружеской беседе о том, что вы уезжаете в июне, не прекращает действие договора аренды. До тех пор, пока не будет выдано действительное уведомление о выезде (Kündigung) и не истечет срок его действия, договор остается в силе, и арендная плата подлежит уплате. Это звучит очевидно в письменном виде, и это по-прежнему самый распространенный способ, которым иностранцы теряют деньги в Германии: они рассматривают выезд как акт, а Германия рассматривает его как документ.

Вы также услышите о «наместнике» (Nachmieter), замене арендатора. Распространенное заблуждение заключается в том, что для досрочного выезда необходимо найти подходящего арендатора, или что его наличие дает право на досрочный выезд. Как правило, ни то, ни другое не соответствует действительности. В случае обычного договора аренды с обычным сроком уведомления вы никому не обязаны предоставлять замену. Предложение подходящих арендаторов на замену — это переговорная позиция, если вы хотите съехать раньше установленного срока, и арендодатель, отказавший трем платежеспособным кандидатам, может столкнуться с менее благосклонным отношением суда в дальнейшем. Однако это не то право, которым можно просто воспользоваться. Не стройте свои планы переезда на этом основании.

Уведомить о своем отъезде: за три месяца, независимо от того, сколько времени вы там проживаете.

Срок вашего уведомления установлен в соответствии с §573c(1) Гражданского кодекса Германии. Уведомление о расторжении договора аренды, полученное до третьего рабочего дня календарного месяца, вступает в силу в конце месяца, следующего за следующим. На практике это три месяца. Если ваше письмо поступит к арендодателю 2 марта, договор аренды закончится 31 мая. Если оно поступит к нему 5 марта, вы пропустите третий рабочий день, и отсчет времени начнется только в апреле, поэтому договор аренды закончится 30 июня, и вы просто заплатите дополнительный месяц арендной платы за отправку письма с опозданием на три дня.

Вот та часть, которая удивляет людей, и её стоит прочитать дважды. Ваши три месяца никогда не увеличиваются. В §573c(1), предложение 2, говорится, что срок уведомления продлевается на три месяца после пяти и после восьми лет с момента передачи жилья, и это прямо говорится о Kündigungsfrist “für den Vermieter”, то есть для арендодателя. Знаменитая лестница в три, шесть и девять месяцев принадлежит только ему. После двенадцати лет проживания в одной квартире арендодателю требуется девять месяцев, чтобы выселить вас, а вам всё ещё нужно три месяца, чтобы съехать. В действующей версии этой главы, как и в большинстве руководств для экспатов, лестница представлена ​​как применимая к обеим сторонам. Это не так.

Ваш договор также не может его продлить. В соответствии с §573c(4) Гражданского кодекса Германии, соглашение, отклоняющееся от пункта 1 в ущерб арендатору, является недействительным. Пункт, обязывающий вас к шести месяцам или к минимальному сроку в два года с шестимесячным уведомлением после этого, не является жесткой сделкой, которую вы заключили; это мертвая буква. Арендодатель или управляющий недвижимостью все еще могут цитировать его с полной уверенностью, потому что многие из них тоже никогда не читали §573c(4). Обратите внимание на асимметрию: пункт, предоставляющий вам более короткий срок, или арендодателю более длительный, не является вам во вред и может быть действительным. Прежде чем решить, что пункт недействителен, внимательно изучите направление движения.

В Германии нет общего права на досрочное расторжение договора аренды, нет особого права на досрочное расторжение, которое бы учитывалось в ситуациях, которые чаще всего считают необходимыми для таких случаев. Работа в другой стране не создает такого права. Перевод в Гамбург не создает такого права. Окончание действия вида на жительство не создает такого права. Прекращение отношений не создает такого права. Немецкое законодательство предоставляет вам краткосрочное, фиксированное, безусловное право на расторжение договора и считает это справедливой сделкой; оно не добавляет никаких дополнительных оснований. Узкие особые права, которые существуют, распространяются на действия арендодателя, такие как объявление о модернизации или повышение арендной платы, и они относятся к... Подробнее об аренде в ГерманииЕсли вы уезжаете из Германии через шесть недель, у вас есть два варианта: договор аренды (Aufhebungsvertrag), на который согласится ваш арендодатель, договор аренды на следующий месяц (Nachmieter), который он примет, или оплата аренды за три месяца.

Ваше распоряжение (Kündigung) должно быть оформлено на бумаге и подписано от руки.

§568(1) Гражданского кодекса Германии состоит из одного предложения: «Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form». Прекращение аренды требует письменной формы. Эта фраза не является расплывчатой ​​формулировкой. §126(1) Гражданского кодекса Германии определяет schriftliche Form как документ, подписанный лицом, выдавшим его, собственноручно, своим именем. Подпись, нарисованная мышкой, таковой не является. Отсканированный PDF-файл подписанного письма таковой не является, потому что на другой стороне оказывается не подписанный документ. Электронное письмо таковой не является. Сообщение в личном кабинете арендодателя таковой не является. Сообщение в WhatsApp совершенно точно таковой не является.

Существует всего один электронный способ избежать проблем, и почти ни у кого его нет. §126(3) Гражданского кодекса Германии позволяет заменить письменную форму электронной формой, а §126a определяет это как добавление вашего имени к электронному документу и подписание его квалифицированной электронной подписью (qualifizierte elektronische Signatur), квалифицированной электронной подписью в соответствии с правилами ЕС, которую вы получаете от сертифицированного поставщика доверительных услуг и которая не является тем же самым, что DocuSign, полем для подписи в PDF-файле или приложением вашего банка. Если у вас есть такая подпись, используйте её. Если вы не уверены, что она у вас есть, значит, её у вас нет, и вам нужны бумага и ручка.

Это постоянно настигает людей, и причина в том, что нарушение происходит незаметно. Вы отправляете электронное письмо, арендодатель не отвечает, проходит три месяца, вы съезжаете, и только тогда обнаруживаете, что аренда так и не закончилась, а арендная плата продолжала начисляться. Правильно оформите все документы с первого раза. Соглашение о расторжении договора (Kündigung) должно подписать каждый арендатор, а не только тот, кто съезжает, поскольку совместная аренда может быть расторгнута только совместно. Адресуйте его каждому лицу, указанному в качестве арендодателя, включая всех наследников в случае смерти собственника. Если вы подписываете от имени другого лица, приложите оригинал доверенности (Vollmacht), поскольку §174 Гражданского кодекса Германии позволяет получателю отклонить заявление, сделанное представителем без доверенности, и он это сделает.

Затем подумайте о доказательствах, что является отдельной проблемой от формального оформления. Заказное письмо не является юридическим требованием, что бы ни говорилось в старой версии этой главы; это доказательство. Лучший и самый дешевый вариант — это Einwurf-Einschreiben, когда почтовый работник фотографирует доставку в почтовый ящик, и вы получаете датированную запись. Классическое Übergabe-Einschreiben, требующее подписи при получении, может фактически сыграть против вас: если никого нет дома, ничего не доставляется, а квитанция о получении не является Zugang. Самый надежный метод — это по-прежнему передать письмо в присутствии свидетеля, который сначала его прочтет и позже сможет сказать, что было в конверте, или опустить его в почтовый ящик домовладельца в присутствии этого свидетеля.

Zugang: Отсчет времени начинается, когда письмо попадает в вашу кассу.

Если вы ничего больше не прочитаете, то этот раздел следует прочитать. Согласно §130(1) Гражданского кодекса Германии, заявление, сделанное лицу, которое отсутствует, вступает в силу в момент его получения, «in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht». Zugang, подтверждение получения, означает, что письмо попало в вашу сферу контроля в то время, когда вы обычно должны были его получить. Ваш почтовый ящик (Briefkasten) — это ваша сфера контроля. В момент отправки Kündigung в обычный срок доставки, оно юридически дошло до вас.

Неважно, что вы были в отпуске. Неважно, что вы были в командировке в Сингапуре в течение шести недель. Неважно, что вы так и не открыли конверт, или что, открыв его, вы не смогли прочитать по-немецки, или что вы предположили, что все, что напечатано на немецкой офисной бумаге, — это реклама. Неважно, что вы уже попросили арендодателя написать вам по электронной почте. Ничто из этого не является оправданием, и ничто из этого не останавливает крайний срок. Сроки для возражений против расторжения договора, для реакции на иск о выселении и для всей описанной ниже архитектуры отсчитываются от Zugang, а не от понимания.

Для иностранца это действительно опасная асимметрия, потому что немецкая почтовая система является основным законным каналом доставки, и ваши инстинкты, вероятно, подсказывают вам, что важные вещи доставляются электронным способом. Две привычки решают большую часть проблемы. Во-первых, если вы будете отсутствовать более нескольких дней, попросите кого-нибудь опустошить ваш почтовый ящик и сфотографировать все, что выглядит официальным, и убедитесь, что ваше имя указано на почтовом ящике и дверном звонке, чтобы не возникло сомнений в доставке. Во-вторых, открывайте немецкую почту в день ее получения и переводите ее в тот же день. Если письмо окажется «Kündigung» (неофициальным письмом), вы не потеряете ни капли времени на реакцию, а время на реакцию — это единственное, чего здесь действительно не хватает.

Права арендатора при уведомлении арендодателем: The berechtigtes Interesse

Позиция арендодателя намного слабее вашей, и именно здесь немецкое арендное право заслуживает своей репутации. §573(1) Гражданского кодекса Германии: «Арендодатель может расторгнуть договор только в том случае, если у него есть законный интерес в прекращении аренды. Он не может просто решить, что предпочел бы кого-то другого». В том же предложении добавляется, что расторжение договора с целью повышения арендной платы полностью исключено, что исключает наиболее очевидный обходной путь.

§573(2) затем определяет три основных законных интереса. Первый – это виновное и существенное нарушение арендатором своих договорных обязательств: постоянные просрочки платежей, неоднократные серьезные неудобства, ущерб. Второй – это Eigenbedarf, которому посвящен отдельный раздел ниже. Третий – Verwertungskündigung, это ситуация, когда продолжение аренды препятствует арендодателю использовать имущество в разумных экономических целях и причиняет ему значительные неудобства. Этот третий интерес гораздо уже, чем кажется, поскольку в законе прямо указано, что возможность получения более высокой арендной платы от кого-либо другого не учитывается, и прямо указано, что арендодатель не может рассчитывать на желание продать квартиру после преобразования ее в Wohnungseigentum, то есть квартиры в индивидуальной собственности. Эти исключения исключают два наиболее вероятных желания арендодателя.

Теперь положение, которое решает большинство споров. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind". Основания должны быть указаны в самом письме о расторжении, а другие основания принимаются во внимание только в том случае, если они возникли впоследствии. Прочтите это еще раз, потому что это означает то, что кажется. Если в письме ничего не сказано, кроме «hiermit kündigen wir das Mietverhältnis», домовладелец не сможет исправить ситуацию в суде, объяснив, что квартира нужна его дочери. Ему придется отправить новый Кюндигунг, начиная новый период уведомления. Расплывчатое письмо не является помехой для разъяснения; Это неправомерное расторжение договора, и бремя доказывания оснований лежит на нем на протяжении всего процесса.

Срок уведомления увеличивается. Согласно §573c(1), предложение 2, он продлевается на три месяца после пяти лет и снова после восьми лет с момента передачи квартиры, что дает привычные три, шесть и девять месяцев. А §573(4) делает весь §573 обязательным: соглашение, отклоняющееся от него в ущерб вам, является недействительным. Пункт, в котором вы заранее согласились с тем, что арендодатель может расторгнуть договор по любой причине, или отказались от требования berechtigtes Interesse (уважаемого интереса), ничего не стоит.

Eigenbedarf: Кто считается членом семьи и что должно быть написано в письме

Eigenbedarf — это §573(2) № 2 Гражданского кодекса Германии, и это, безусловно, самая распространенная причина, по которой немецкого арендатора выселяют из квартиры, которую он хотел сохранить. Формулировка узкая: арендодателю нужны комнаты в качестве жилья «für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts», для себя, членов своей семьи или членов своей семьи. Три категории, и только три. Он не может ссылаться на Eigenbedarf для друга, делового партнера или арендатора, который ему больше нравится.

Кто считается членом семьи (Familienangehöriger) – это не вопрос чувств, и Федеральный суд юстиции (BGH) установил для этого внешний критерий. В своем решении от 27 января 2010 года (VIII ZR 159/09) суд постановил, что племянники и племянницы арендодателя являются членами семьи в соответствии с §573(2) № 2 именно из-за их близкого родства, и провел границу, исходя из правил об отказе от дачи показаний по личным причинам, содержащихся в §383 ZPO и §52 StPO. Любой, кому процессуальное право предоставляет такую ​​привилегию только на основании родства, без доказательства фактической близкой связи, находится внутри этого круга. 10 июля 2024 года (VIII ZR 276/23) BGH применил тот же критерий для исключения двоюродного брата: более дальний родственник, который не имеет права отказываться от показаний «gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis», не принадлежит даже к привилегированному кругу. где личная связь близка. Итак, супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры, племянницы и племянники присутствуют. Двоюродные братья отсутствуют, независимо от того, насколько они нравятся домовладельцу. Отдельная категория Angehörige seines Haushalts посвящена людям, которые фактически живут в домашнем хозяйстве домовладельца, например, долгосрочному партнеру или опекуну, и требует, чтобы домашнее хозяйство было реальным.

Здесь тоже нужно использовать письмо. В соответствии с §573(3), в Eigenbedarf Kündigung необходимо указать имя лица, которое въедет, и объяснить, почему ему нужна именно эта квартира. Слово «eigenbedarf» само по себе не является основанием; это ярлык. Письмо, в котором не указаны получатель и необходимость, является недействительным, и этот недостаток нельзя исправить в дальнейшем в ходе разбирательства.

Затем есть еще Vortäuschung, поддельная Eigenbedarf: арендодатель заявляет, что въезжает его сын, вы съезжаете, и через два месяца квартира сдается в аренду по гораздо более высокой цене. Это не теоретическая проблема, и закон не относится к ней легкомысленно. В своем решении от 29 марта 2017 года (VIII ZR 44/16) Верховное управление Германии постановило, что если арендодатель не осознает заявленную потребность после выезда арендатора, он несет sekundäre Darlegungslast, вторичное бремя доказывания, почему потребность исчезла, поскольку само неосознание вызывает подозрение в том, что это было лишь предлогом, и он должен правдоподобно и последовательно изложить, что изменилось. Если он не может этого сделать, он несет ответственность за ущерб, и этот ущерб является реальным: ваши расходы на переезд, услуги транспортной компании, комиссионные брокера и разница между старой арендной платой и более высокой арендной платой, которую вы платите сейчас, обычно рассчитываемая за несколько лет. Вот почему вам следует следить за тем, что происходит с квартирой после вашего отъезда, сохранить письмо о расторжении договора и отметить дату появления любого нового объявления.

Одно обстоятельство изменилось в худшую сторону для арендаторов, и вам следует знать об этом, а не полагаться на старое правило. Согласно Anbietpflicht, арендодатель, расторгающий договор аренды по причине Eigenbedarf (срок уведомления), обязан предложить вам аналогичную квартиру, которая освободится в том же здании в течение срока вашего уведомления. Эта обязанность по-прежнему существует, но в своем решении от 14 декабря 2016 года (VIII ZR 232/15) Федеральный верховный суд Германии постановил, что ее нарушение больше не делает Kündigung (договор аренды) недействительным; в лучшем случае он может служить основанием для иска о возмещении убытков за нарушение вторичной обязанности. Во многих руководствах по-прежнему говорится, что расторжение договора прекращается. С 2016 года это не так.

Двухквартирный дом, где арендодателю не нужны никакие причины.

Во всем этом есть одна важная дыра, и иностранцы попадают в нее чаще, чем в среднем, потому что квартира над собственным домом арендодателя — это именно то место, которое сдается новичку через личный контакт. §573a(1) Гражданского кодекса Германии: если жилое помещение находится в здании, где не более двух жилых помещений, и арендодатель сам проживает в этом здании, он может расторгнуть договор «без законного интереса в соответствии с § 573», не нуждаясь в законном интересе вообще. Нет законного интереса, нет нарушения, нет никаких причин. Взамен срок уведомления продлевается еще на три месяца, так что его возможности по поиску жилья увеличиваются на шесть, девять и двенадцать месяцев.

§573a(2) распространяет тот же упрощенный путь на комнаты в собственной квартире арендодателя, что является классической ситуацией с квартирантом. Стоит помнить о двух ограничениях. Во-первых, §573a(3) требует, чтобы в письме указывалось, что расторжение договора основано на §573a(1) или (2); если арендодатель этого не указывает, он не воспользовался упрощенным путем и снова нуждается в основании §573. Во-вторых, §573a(4) делает это обязательным законом в вашу пользу, и описанное ниже правило Widerspruch по-прежнему применяется, поскольку §573a отменяет требование об основании, а не остальную часть вашей защиты. Прежде чем подписать договор аренды квартиры в двухквартирном доме, где владелец живет этажом ниже, поймите, что вы соглашаетесь на существенно более слабое положение, чем арендатор в обычном многоквартирном доме.

Fristlose Kündigung для погашения задолженности по аренде

Все вышеперечисленное представляет собой обычное расторжение договора с уведомлением. Расторжение договора без уведомления (fristlose Kündigung) прекращает действие договора аренды немедленно после получения уведомления, и для арендаторов это почти всегда означает задолженность по арендной плате. §543(2) предложение 1 № 3 Гражданского кодекса Германии устанавливает два условия. Согласно (а), вы имеете задолженность по арендной плате или ее значительной части в течение двух последовательных сроков платежа. Согласно (б), за период, охватывающий более двух сроков платежа, вы имеете задолженность в размере, достигающем двухмесячной арендной платы. §569(3) № 1 смягчает (а): неоплаченная часть считается «значительной» только в том случае, если она превышает один месячный платеж. Таким образом, одного пропущенного месяца недостаточно; достаточно примерно одного месяца плюс немного, в течение двух последовательных месяцев.

Две особенности делают этот инструмент самым эффективным в книге. Во-первых, §543(3) № 3 отменяет обычное требование Abmahnung, официального предупреждения, о задолженности по арендной плате. Письмо может прийти без всякого предупреждения. Во-вторых, существует отдельный механизм, о котором большинство людей никогда не слышали: §569(2a) Гражданского кодекса Германии делает задолженность по самому Kaution, то есть депозиту, достигающую двухмесячной арендной платы, независимым wichtiger Grund, опять же без необходимости предупреждения, при этом часть, относящаяся к Betriebskosten, исключается из расчета. Если вы согласились оплатить депозит тремя платежами, предусмотренными §551 Гражданского кодекса Германии, а затем тихо прекратили платеж после первого, вы оказались в уязвимом положении, о котором, вероятно, даже не подозреваете.

Теперь самое главное, чего многие избегают, и это предшествует знаменитому случаю. §543(2), предложение 2: «Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird». Если арендодатель получает оплату до выдачи уведомления о расторжении договора аренды, расторжение договора полностью исключается. Не исправляется, не ослабляется. Исключается. Деньги, поступившие до письма, стоят больше, чем те же деньги неделю спустя, поэтому, если у вас задолженность и вы можете заплатить, заплатите сегодня и не ждите, что он сделает. И §569(4) применяет к нему те же меры дисциплинарного воздействия, что и §573(3) к обычным расторжениям: в письме о расторжении договора должна быть указана важная причина.

Программа Schonfristzahlung: два месяца, чтобы спасти вашу аренду.

Если fristlose Kündigung уже прибыл, §569(3) Nr.2 BGB дает вам вторую жизнь, и это самое ценное положение в этой главе. Предложение: «Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird или sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet». Расторжение договора становится недействительным, если арендодатель удовлетворен в течение двух месяцев с момента рассмотрения иска о выселении. Аренда не просто спасена от краха; первоначальное соглашение (Kündigung) утратило свою силу.

Внимательно прочтите условия, поскольку они нелогичны, и ошибка в них может стоить вам квартиры. Отсчет двух месяцев начинается не с момента выселения (Kündigung). Он начинается с момента вручения вам судом уведомления о выселении (Rechtshängigkeit или Räumungsanspruch). Это означает, что отсчет времени начинается только после того, как ваш арендодатель фактически подал иск, и документ, который запускает этот процесс, выглядит наиболее пугающе. Если вам только что вручили уведомление о выселении (Räumungsklage) по поводу задолженности, у вас еще есть время; вы находитесь в начале двухмесячного периода. Сумма, которую вы должны погасить, — это задолженность по арендной плате плюс §546a(1) Nutzungsentschädigung, компенсация за пользование жильем за период после окончания аренды, поэтому она увеличивается каждый месяц вашего проживания.

Положение также позволяет вмешаться государственному органу: достаточно, чтобы «sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet», то есть орган власти взял на себя обязательство по оплате. На практике это означает Центр занятости или Социальное управление, которые могут и обычно берут на себя задолженность по арендной плате, чтобы предотвратить бездомность. Если вы оказались в такой ситуации, обратитесь к ним в день вручения уведомления и возьмите с собой судебные документы. Их обязательство будет учтено, даже если деньги еще не поступили. В §569(3) № 2, предложение 2, есть одно ограничение: это не работает, если ранее таким образом было оформлено соглашение о помощи, заключенное не более чем за два года до этого. Это разовая помощь на двухлетний период, а не план платежей.

Теперь вопрос, на который вы не должны ответить неправильно. Расторжение договора аренды (Schonfristzahlung) также устраняет расторжение договора (ordentliche Kündigung), отправленное одновременно с расторжением договора (fristlose)? Согласно закону, действующему в июле 2026 года, нет. Арендодатели обычно отправляют оба документа одновременно: расторжение договора (fristlose Kündigung) и, в качестве альтернативы, расторжение договора (hilfsweise) в случае обычной просрочки платежа, равной той же просрочке, что и нарушение договора согласно §573(2) № 1. Вы платите в течение двух месяцев, расторжение договора (fristlose) прекращается, а расторжение договора (manual termination) остается в силе и прекращает ваш договор аренды по истечении срока уведомления. Федеральный верховный суд Германии (BGH) принял такое решение в своем постановлении от 13 октября 2021 года (VIII ZR 91/20), обосновав это тем, что механизм Schonfrist был создан для предотвращения бездомности, но так и не был перенесен в правила обычного расторжения договора при их введении. Тот же результат был подтвержден 5 октября 2022 года (VIII ZR 307/21) и снова 23 октября 2024 года (VIII ZR 106/23), и теперь это звучит так: платеж в рамках §569(3) № 2 или обязательство государственного органа влечет за собой последствия только для первого расторжения договора, а не для обычного расторжения на основании того же нарушения. Это урегулировано, и это является самым опасным пробелом в защите.

Возможно, так и не останется, и вам следует знать состояние дела, а не заголовок. Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete федерального правительства, известный как Mietrecht II, однажды распространит Schonfristzahlung и на обычное прекращение. В протоколе первого чтения Бундестага от 9 июля 2026 года это ясно сказано: «Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ihre Wohnung behalten können». Но это законопроект, а не закон. Кабинет министров принял его 29 апреля 2026 года, он был направлен в Бундестаг как Drucksache 21/6807 1 июля 2026 года, а после получасового обсуждения 9 июля был передан в комитет, где и находится на момент написания. До его принятия рассчитывайте на правила БГХ, а не на законопроект. Если у вас есть задолженность, оплатите все, и по возможности оплатите до вынесения решения, потому что §543(2) предложение 2 блокирует оба прекращения действия договора, а Schonfristzahlung блокирует только одно.

Видерспрух и Социальный Клаузель

Даже вполне законное прекращение не всегда является концом. §574 BGB, Sozialklausel, позволяет вам возразить против этого и потребовать, чтобы аренда продолжалась там, где она прекращается: быть затруднением для вас, вашей семьи или другого члена вашей семьи, которое не может быть оправдано, даже если учитывать законные интересы арендодателя. Это не техническое возражение против письма. Он признает, что расторжение является действительным, и в любом случае просит продолжить аренду. Почти ни один иностранный арендатор не знает о его существовании.

Что считается «трудностями», решается в каждом конкретном случае, и §574(2) дает наиболее полезный пример: трудности также существуют, когда невозможно получить адекватное жилье на разумных условиях. На рынке, где семья со средним доходом действительно не может найти сопоставимую квартиру, это не риторический вопрос. Пожилой возраст, серьезная болезнь, поздняя беременность, ребенок, заканчивающий школу, инвалидность, связанная с необходимостью обустройства адаптированной квартиры, и очень длительный срок аренды одного места — все это имеет значение. В случае успеха применяется §574a: продолжение аренды на разумный срок, на измененных условиях, если старые условия неразумны для арендодателя, и если вы не можете договориться, суд решает, следует ли продолжать аренду, на какой срок и на каких условиях, и может даже распорядиться о бессрочном продолжении, если неясно, когда прекратятся трудности.

Внимательность вознаграждается. Согласно §574b(1), уведомление о расторжении договора должно быть в текстовом виде, что является более низким требованием, чем само уведомление о расторжении договора: текстовый вид означает читаемое заявление на долговечном носителе с вашим именем, поэтому электронное письмо здесь тоже подойдет. Не позволяйте этому вас усыпить, потому что §574b(2) устанавливает крайний срок: арендодатель может отказать в продлении договора, если вы не возразили не позднее чем за два месяца до окончания аренды. Пропустите этот срок — и вы потеряете право. Существует страховка, и стоит ее проверить. §568(2) гласит, что арендодатель должен своевременно указать на возможность, форму и крайний срок уведомления о расторжении договора, а §574b(2), предложение 2, описывает последствия, если он этого не сделал: вы все еще можете возразить на первом слушании по делу о выселении. Поэтому первое, на что следует обратить внимание в любом письме о расторжении договора, — это наличие в нем этого уведомления. Арендодатели, использующие скачанный шаблон, очень часто его не указывают. Два ограничения, сформулированные честно: §574(1), предложение 2, полностью исключает Widerspruch, если у арендодателя были основания для fristlose Kündigung, поэтому это не является ответом на задолженность по арендной плате; и §574(3) учитывает только основания, фактически указанные в письме, что §573(3) выполняет для вас полезную работу во второй раз.

Schönheitsreparaturen: самая большая статья денег при переезде

Schönheitsreparaturen, или декоративный ремонт, означает покраску стен и потолков, покраску радиаторов, межкомнатных дверей и внутренней стороны окон, а также устранение мелких повреждений. Это не структурный ремонт. Почти в каждом немецком договоре аренды есть пункт, обязывающий арендатора выполнить его при выезде, и именно здесь обычно теряется самая крупная сумма, предусмотренная в этой статье, потому что арендаторы читают этот пункт, верят ему и либо перекрашивают всю квартиру, либо соглашаются на вычет четырехзначной суммы из залога.

Начнем с невыполнения обязательств. §535(1) Гражданского кодекса Германии обязывает арендодателя передать жилое помещение в пригодном для использования по договору состоянии и поддерживать его в этом состоянии. Таким образом, по закону, отделка является его обязанностью. Она становится вашей обязанностью только в том случае, если ее передаст действительный пункт договора, а типовые пункты договора проверяются в соответствии с §307 Гражданского кодекса Германии. Верховное управление Германии потратило двадцать лет на их отмену. «Starre Fristen» — жесткие сроки отделки, требующие покраски каждые три или пять лет независимо от фактического состояния квартиры, — признают этот пункт недействительным. «Quotenabgeltungsklauseln» — пункты договора, обязывающие вас платить пропорциональную долю за незавершенную часть периода отделки при выезде, — были признаны недействительными в решении от 18 марта 2015 года, поскольку в начале аренды «der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann» — доля, причитающаяся арендатору, не может быть достоверно определена.

Решающим является дело BGH VIII ZR 185/14, решение по которому было вынесено в тот же день. Если квартира была передана вам в не отремонтированном состоянии, без свежего ремонта, стандартный пункт договора, обязывающий вас к ремонту (Schönheitsreparaturen), является недействительным, если арендодатель не предоставил вам компенсацию (angemsessener Ausgleich) за принятие на себя чужого имущества. В данном случае половины месячной арендной платы было недостаточно. Вот слова самого суда: «Die formularmässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam». Логика проста, как только вы её поймете: вас нельзя заставить вернуть квартиру в лучшем состоянии, чем та, которую вам предоставили. Таким образом, вопрос о том, должны ли вы что-либо маляру, заключается не в том, что написано в вашем договоре. Это то, в каком состоянии находилась квартира в день вашего въезда. Именно это определяет порядок въезда (Übergabeprotokoll), который включает в себя... Поиск жильяЭтот документ ценнее любого другого подписанного вами документа, и именно поэтому фотографии со дня заселения стоит хранить на протяжении всего срока аренды.

Последствия таковы: всё или ничего, и именно это не нравится арендодателям. Немецкое законодательство не допускает «geltungserhaltende Reduktion», то есть сокращения недействительного стандартного пункта до максимально допустимой версии. Недействительный пункт не сужается до разумного размера. Он исчезает, и обязанность полностью возвращается к арендодателю в соответствии с §535(1). Вы ничего не должны за ремонт. Одно честное уточнение: решения Федерального верховного суда Германии от 8 июля 2020 года (VIII ZR 163/18 и VIII ZR 270/18) постановили, что в случае неисправного и недействительного пункта, если вы хотите, чтобы арендодатель проводил ремонт во время аренды, потому что состояние помещения существенно ухудшилось, вы должны разделить расходы, «regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung», обычно пополам. Речь идёт о требовании проведения ремонтных работ во время вашего проживания. Это не возрождает обязанность проводить ремонт при вашем выезде.

Убергабе и Убергабепротоколл

§546(1) Гражданского кодекса Германии требует вернуть жилое помещение по окончании срока аренды. Возврат означает уборку и освобождение помещения, а также возврат всех ключей, включая сделанные вами копии и те, которые вы отдали другу. Важно правильно рассчитать время: если вы удерживаете квартиру после окончания срока аренды, §546a(1) позволяет арендодателю потребовать возмещения согласованной арендной платы или местной ставки для аналогичного жилья в качестве компенсации за весь период удержания, а §546a(2) добавляет, что дальнейшие убытки не исключаются. Задержка с передачей жилья – это не просто административный вопрос.

Übergabe (договор аренды) — это осмотр квартиры вместе с арендодателем, а Übergabeprotokoll (договор аренды) — это его документальное подтверждение. Настаивайте на его получении, даже если арендодатель предлагает его пропустить, и никогда не передавайте ключи без него, потому что, не имея договора аренды и не имея квартиры, вы не сможете доказать, в каком состоянии вы ее оставили. В нем должно быть зафиксировано состояние каждой комнаты, показания всех счетчиков с указанием номеров счетчиков, количество и тип ключей, а также дата. В тот же день сделайте фотографии всего, включая показания счетчиков, и сохраните их.

Будьте осторожны с тем, что подписываете на двери. Это документ, и он будет зачитан против вас. Два правила. Во-первых, не принимайте документ, с которым вы не согласны, просто чтобы сохранить приятную атмосферу; напишите рядом свое замечание или напишите «Zustand vom Mieter bestritten» (состояние, оспариваемое арендатором) и поставьте рядом свою подпись. Протокол, подписанный вами обоими, является веским доказательством, поэтому неточный документ обходится дорого. Во-вторых, не подписывайте ничего, что подтверждает долг или принимает на себя ответственность за конкретный предмет. Запись о том, что половица поцарапана, — это факт. Подписание соглашения о выплате 800 евро за замену пола — это Schuldanerkenntnis (признание долга), и вы тем самым теряете все свои аргументы в свою защиту. Если в протоколе указана цифра, зачеркните ее перед подписанием или не подписывайте вообще. Никогда не соглашайтесь на протокол, если арендодатель не позволяет вам его внимательно прочитать, и никогда не проводите осмотр в одиночку, если можете взять с собой кого-нибудь.

Возвращение к осторожности

Здесь честный ответ менее однозначен, чем в интернете. Законодательно установленного срока возврата залога нет. В старой версии этой главы говорилось, что арендодатель «обязан вернуть ваш залог» в течение трех-шести месяцев. Он обязан его вернуть; в Гражданском кодексе Германии такого срока нет. Закон фактически предоставляет вам механизм, и понимание этого механизма — это то, что позволит вам вернуть свои деньги.

Механизм таков. Залог обеспечивает исполнение требований арендодателя, вытекающих из договора аренды. После окончания аренды он имеет право на разумный период времени для проверки наличия каких-либо задолженностей и может удержать только ту сумму, которую, по его мнению, ему должны. Он не может держать всю сумму, потому что еще не успел ее проверить. Все, что он удерживает, он должен иметь возможность обосновать, представив детализированный список. В судебной практике в качестве предельного срока проверки обычно рассматривается период от трех до шести месяцев, при этом более длительный срок допускается по одной конкретной причине: ежегодная квитанция об оплате коммунальных услуг (Nebenkostenabrechnung) может еще не быть выдана, и он может удержать пропорциональную сумму в счет ожидаемого остатка за часть года вашего проживания, а не весь залог. Таким образом, на практике большая часть денег должна вернуться в течение примерно трех-шести месяцев, а скромный, количественно определенный резерв Nebenkosten будет удерживаться дольше и будет высвобожден после выдачи этой квитанции. Представьте это как механизм, а не как крайний срок, прописанный в законе, потому что это не так.

Одно положение очень сильно в вашу пользу, и вряд ли кто-то им воспользуется. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen или Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung Beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält". Требования арендодателя о внесении изменений или ухудшении состояния квартиры, которая является законным основанием почти для всех вычетов за ущерб, следы, дыры и незавершенную отделку, истекают через шесть месяцев после того, как он получит квартиру обратно. Не через шесть месяцев после того, как он заметил. Не прошло и шести месяцев после заселения Небенкостена. Шесть месяцев с момента возврата ключей. Если он предъявит иск о возмещении ущерба через семь месяцев после передачи, ответ будет одним словом: Verjährung. А §548(2) является зеркальным отражением: ваши собственные требования по возмещению расходов или демонтажу установленных вами приспособлений также истекают через шесть месяцев после окончания срока аренды, поэтому не стоит их и откладывать.

Практический путь прост. При выезде напишите арендодателю письмо на немецком языке, указав свой новый адрес и банковские реквизиты, а также потребовав возврата залога, включая начисленные проценты, которые принадлежат вам согласно §551(3) Гражданского кодекса Германии. Если ничего не придет, отправьте уведомление о взыскании (Mahnung), установив жесткий срок в две недели и указав, что в противном случае вы предпримете юридические шаги. Если он удержит деньги, потребуйте детализации в письменной форме и проверьте каждый пункт на соответствие §548 и правилам Schönheitsreparaturen, указанным выше, прежде чем идти на уступки. Если он все еще откажется, небольшие суммы делают этот спор одним из немногих, действительно заслуживающих рассмотрения в окружном суде, и именно для этого и существует членство в Mieterverein.

Защита ваших прав арендатора в суде: Räumungsklage

Начнём с того, чего не может произойти, потому что страх здесь хуже реальности. Ваш арендодатель не может вас выселить. Он может только обратиться в суд. Он не может менять замки, отключать электричество, снимать вашу дверь или выносить ваши вещи на улицу, и если он это сделает, он совершит запрещенное самовольное выселение согласно §858 Гражданского кодекса Германии, что является незаконным и даёт вам право немедленно вернуться в жильё. §940a(1) Гражданского процессуального кодекса также закрывает быстрый путь: выселение из жилого помещения посредством временного судебного запрета разрешено только в случае запрещенного самовольного выселения или конкретной угрозы жизни или здоровью. Законного ускоренного пути нет. Если вы получили письмо с требованием покинуть помещение к пятнице, это письмо не имеет силы для вашего выселения.

Вместо этого ему следует подать в окружной суд (Amtsgericht) заявление о выселении (Räumungsklage). Согласно §23 № 2a GVG, споры о жилищной аренде рассматриваются в окружном суде независимо от суммы иска, и эта юрисдикция является исключительной, что также означает отсутствие права на рассмотрение дела в первой инстанции (Anwaltszwang), и вы, в принципе, можете явиться без адвоката. Не воспринимайте это как совет поступать именно так. Вручение вам иска является правом (Rechtshängigkeit), которое запускает двухмесячный отсчет по §569(3) № 2, поэтому день вручения вам иска — это день для действий, а не день для паники. Вы должны ответить суду в течение срока, указанного в документах, который является коротким и абсолютным; в противном случае против вас может быть вынесено заочное решение (Versäumnisurteil) без проверки обоснованности расторжения договора.

Именно из-за стоимости не стоит пытаться решить этот вопрос в одиночку. Согласно §41(2) GKG, сумма спора по иску о выселении равна годовой арендной плате, поэтому квартира стоимостью 1,200 евро в месяц дает сумму спора в 14 400 евро, и немецкий гражданский процессуальный кодекс обязывает проигравшую сторону оплатить установленные законом издержки обеих сторон на эту сумму. Небольшая милосердие заключается в §41(3): если иск о выселении и иск о продолжении разбирательства по §§574-574b рассматриваются в одном и том же деле, суммы не суммируются, поэтому повышение вашего заявления о несогласии в ходе разбирательства не удваивает сумму иска. Остальная часть арифметики, шкала сборов RVG и правило «проигравшая сторона платит» изложены в Юридические услуги для экспатов, что также объясняет механизм государственной помощи и тот факт, что согласно §12 BerHG в Бремене и Гамбурге действуют государственные юридические консультационные центры вместо Beratungshilfe, в то время как в Берлине можно выбирать между ними.

Если решение суда вынесено не в вашу пользу, это все равно не улица. Статья 721 Гражданского процессуального кодекса позволяет суду предоставить Räumungsfrist, срок для выезда, по вашему заявлению или по собственной инициативе, а статья 721(5) ограничивает его одним годом с момента вступления решения в силу. Подайте заявление до окончания устного слушания, поскольку это крайний срок, установленный в статье 721(1), и это наиболее часто теряемое право во всем процессе. Кроме того, статья 765a дает суду, рассматривающему исполнительные дела, право приостановить или отменить выселение, если, с учетом потребности арендодателя в защите, исключительные обстоятельства делают это обременительным и несовместимым с моральными принципами, а в делах о выселении статья 765a(3) требует подачи заявления не позднее чем за две недели до установленной даты выселения. Эти сроки узкие, но они реальны, и именно поэтому Räumung занимает много месяцев. Информацию о самой квартире, а также о том, как найти и проверить юриста, специализирующегося на вопросах аренды жилья, см. в следующем разделе. Право собственности и недвижимости.

Ассоциация предпринимателей (Miterverein) — это дешевый вариант, но он вам понадобится, прежде чем возникнут проблемы.

Местное товарищество арендаторов (Mieterverein) — это ответ почти на все вопросы, описанные в этой главе, и именно об этом большинство иностранцев узнают на месяц позже. За годовой взнос в размере около ста евро, в зависимости от товарищества и часто со скидкой для лиц с низким доходом, вы получаете неограниченные консультации по вопросам аренды от людей, которые больше ничего не делают: они читают ваши письма, проверяют вашу справку о невыезде (Nebenkostenabrechnung), пишут вашему арендодателю на фирменном бланке, а большинство товариществ включают в договор страхование судебных издержек по вопросам аренды (Mietrechtsschutz) через Немецкий союз арендаторов (Deutscher Mieterbund). По сравнению с почасовой ставкой юриста это несравнимо меньше.

Подвох – это выбор времени, и он неумолим. Возьмем, к примеру, DMB Mieterverein München, поскольку в разных ассоциациях термины различаются, и вам следует проверить свою собственную: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert". На старте предусмотрен трехмесячный период ожидания и случаи, возникающие в течение него, не покрываются. И ассоциация ясно указывает на то, когда считается, что дело может возникнуть: «Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der oder die Versicherte, der*die Gegner*in oder ein*e Dritte*r begonnen Hat oder begonnen haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen». Страховой случай наступает с момента начала предполагаемого нарушения, а не с момента обращения в суд. Таким образом, присоединение к неделе ваших земель Кюндигунга не дает вам прикрытия для этого Кюндигунга. Коммерческое Rechtsschutzversicherung работает таким же образом и по той же причине.

Вывод неприятный, но простой. Это страховка, а страховка, купленная после пожара, не покрывает убытки. Вступайте в программу в первый месяц проживания в квартире, когда у вас нет никаких проблем, и взнос кажется пустой тратой денег. Именно тогда стоит её покупать. Консультации по новым вопросам обычно доступны новым участникам сразу; период ожидания и ретроактивное действие распространяются на страхование от судебных разбирательств. Если вы уже участвуете в споре и не являетесь участником программы, всё равно вступайте, чтобы получить консультацию, будьте готовы оплачивать судебные издержки самостоятельно и читайте внимательно. Юридические услуги для экспатов для альтернативных вариантов, финансируемых государством.

Инструменты, помогающие при расторжении договора аренды.

Werkzeu.ge — это веб-платформа для работы с немецкими бюрократическими и юридическими документами, разработанная компанией Cryon UG, создавшей WeLiveIn.de. Стоит сразу уточнить, что она может и чего не может делать. В её условиях не предусмотрена юридическая консультация, а Закон о правах работников (Rechtsdienstleistungsgesetz, RDG) ограничивает круг лиц, имеющих право консультировать по индивидуальным юридическим вопросам в Германии, поэтому это инструменты для работы с документами и расчётов, а не замена Mieterverein (организации по урегулированию споров) или юристу. Платформа находится в бета-версии до 30 ноября 2026 года, и в её собственных условиях указано, что инструменты могут быть неполными. Прежде чем использовать какой-либо из них, помните: шаблон — плохой ответ на Kündigung (уведомление о расторжении трудового договора) с уже истекшим сроком. Если в ваш Briefkasten попало уведомление о расторжении трудового договора, первым делом следует обратиться в Mieterverein, а не к генератору.

Для написания собственного Kündigungsschreiben можно бесплатно воспользоваться инструментом Kündigungsschreiben, для которого не требуется регистрация (уровень Gast). werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenОн охватывает тридцать типов договоров в восьми категориях, и Miete явно входит в их число. В нем есть механизм расчета сроков, который вычисляет фактическую дату окончания в соответствии с §573c Гражданского кодекса Германии, а не угадывает три месяца, что является причиной ошибок, которые легко допустить, исходя из правила третьего рабочего дня, упомянутого выше. Он создает документ, готовый к печати. ​​Распечатайте его, подпишите от руки и отправьте на бумаге, потому что, как объяснено выше, ничто, что вы отправляете в электронном виде, не соответствует §568(1). Инструмент сам по себе заявляет, что не заменяет юридическую консультацию.

Для выезда используйте Генератор Übergabeprotokoll на werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator Создает покомнатный отчет о состоянии помещения с показаниями счетчиков и ключами. Это платный инструмент Plus. Для внесения залога используется счет-фактура Kautions-Rechner. werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner Этот сервис наиболее точно соответствует данной главе среди всех сервисов платформы: помимо потолка, установленного в соответствии с §551, и расчета процентов, он разделяет типичные вычеты на допустимые и недопустимые, проверяет пункт о возврате средств (Schönheitsreparaturen) на соответствие критериям Федерального верховного суда Германии (BGH), изложенным выше, и составляет письмо с требованием возврата депозита (Rückforderungsschreiben) с указанием крайнего срока. Он также является платным сервисом Plus, не затрагивает вопрос расторжения договора и четко указывает, что ничто в нем не заменяет юридическую консультацию. Сервис Mieter-Suite (также Plus) доступен по адресу: werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite Включает в себя эти два инструмента, а также пять других инструментов для управления арендой; обратите внимание, что в нем отсутствует модуль Kündigung, поэтому он не охватывает первую половину этой главы.

Два важных замечания. Дешифратор уведомлений о доходах (Behördenbrief-Decoder) иногда предлагают именно для таких ситуаций, но он не подходит: он предназначен для писем от государственных органов, таких как Finanzamt, Jobcenter или Bußgeldstelle, а уведомление о расторжении договора аренды (Kündigung) поступает от частного арендодателя, поэтому это не тот инструмент, который вам нужен. Платные версии платные: бесплатная версия содержит рекламу, текущая цена — это временная цена бета-версии, которая изменится, и вместо того, чтобы называть цифру, которая окажется неверной к моменту, когда вы это прочитаете, посмотрите текущие цены по адресу [ссылка на сайт]. werkzeu.ge/en/pricingНа платформе происходит самостоятельная подготовка и создание документов; от вашего имени никуда ничего не отправляется.

Что делать дальше

Если вы съезжаете по собственному желанию, сделайте три вещи. Отсчитайте назад от предполагаемого последнего рабочего дня до третьего рабочего дня месяца, который был на три месяца раньше, и считайте эту дату точной. Составьте акт о расторжении договора аренды (Kündigung), распечатайте его, подпишите от руки вместе с подписью каждого указанного арендатора и передайте его арендодателю с подтверждением, предпочтительно с помощью акта о расторжении договора или свидетеля. Затем достаньте свои фотографии при въезде и протокол о расторжении договора, прежде чем что-либо красить, потому что если квартира была передана вам без ремонта, пункт о ремонте, вероятно, недействителен, и вы ничего не должны.

Если пришло уведомление о выселении (Kündigung), не выезжайте и не отвечайте в гневе. Запишите дату его получения в свой личный кабинет (Briefkasten), поскольку именно эта дата имеет значение согласно закону. Затем внимательно прочтите письмо, обращая внимание на три момента: подписано ли оно от руки всеми, кто указан в качестве арендодателя, указаны ли основания, как того требует §573(3), и содержит ли оно уведомление §568(2) о вашем праве на уведомление о выселении (Widerspruch). Письмо, в котором отсутствует хотя бы один из этих пунктов, может привести к проблемам. Если основанием является собственное имущество (Eigenbedarf), сравните получателя с указанным выше семейным кругом и обратите внимание, что двоюродный брат/сестра не имеет права на выселение. Если основанием является задолженность по арендной плате, немедленно оплатите все, что можете, и если вам было вручено уведомление о выселении, у вас есть два месяца с момента его вручения в соответствии с §569(3) № 2, и Центр занятости или Социальное управление могут взять на себя обязательство произвести оплату в течение этого срока. Если расторжение договора представляется обоснованным и отъезд действительно создаст трудности, уведомление о расторжении договора (§574 Widerspruch) должно быть подано в текстовой форме за два месяца до окончания срока аренды или позднее, если арендодатель не упомянул об этом.

В какой бы ситуации вы ни оказались, отнесите письмо в Mieterverein на этой неделе. Если вы не являетесь членом Mieterverein и у вас сейчас нет проблем, это самое подходящее время для вступления в организацию, поскольку страховое покрытие на случай судебных разбирательств имеет трехмесячный период ожидания, а страховое событие датируется моментом начала проблемы, а не моментом, когда вы ее заметили. И независимо от того, остаетесь вы или уезжаете, соберите сейчас все документы о вашем въезде в одну папку: протокол о переезде, фотографии, договор с пунктом о ремонте. В спорах, описанных в этой главе, обычно побеждает тот, кто может доказать, как выглядела квартира в первый день.