Покупка недвижимости в Германии

Покупка недвижимости в Германии — это медленный, строго формализованный процесс, и это в основном хорошая новость для вас. Практически ничего не может пойти не так незаметно. Нейтральный нотариус регистрирует договор, публичный реестр определяет, кому что принадлежит, и деньги не перемещаются, пока реестр не защитит вас. Цена этой безопасности — длинный список шагов, набор немецких терминов, не имеющих четкого английского эквивалента, и расходы на покупку, которые могут добавить примерно десятую часть к цене, прежде чем вы станете владельцем чего-либо. В этой главе рассматривается, что на самом деле требуется для покупки недвижимости в Германии: что вы платите сверх цены, что делает нотариус и почему вы не можете его пропустить, как на самом деле передается право собственности, что меняется при покупке квартиры, а не дома, и какие части этого процесса сложнее, потому что вы иностранец. В ней также перечислены части, которые не являются сложными, начиная с того, что больше всего беспокоит людей.

Покупка недвижимости в Германии не имеет ограничений по гражданству.

Самое распространенное заблуждение относительно покупки недвижимости в Германии заключается в том, что иностранцам требуется разрешение, вид на жительство или немецкий паспорт. Это не так. Немецкое законодательство не устанавливает никаких ограничений по гражданству при приобретении недвижимости. Нет процедуры одобрения для иностранных покупателей, нет реестра разрешенных национальностей, нет минимального срока пребывания в стране и нет правил, связанных с вашим Aufenthaltstitel, видом на жительство. Турист, который никогда не жил в Германии, может купить квартиру в Мюнхене. То же самое может сделать гражданин страны, не входящей в ЕС, имеющий временный вид на жительство, студент или человек, постоянно проживающий в другой стране и никогда не бывавший в этом здании.

Это не лазейка и не недосмотр. Это вытекает из того, как устроено законодательство. Закон о налоге на передачу собственности (Grunderwerbsteuergesetz) облагает налогом саму сделку и не спрашивает, кто вы. Гражданский кодекс Германии (Bürgerliches Gesetzbuch) устанавливает порядок купли-продажи земли, не делая различий между немцами и иностранцами. В земельном реестре (Grundbuch) регистрируются имя и дата рождения. Ни один из этих документов не содержит проверки гражданства, поэтому нет правила, которое можно было бы проверить: такого ограничения просто не существует.

Для иностранцев разница заключается не в праве на покупку, а в практическом способе её совершения. Проблемы возникают именно с финансированием, и это реальные проблемы, а не вымышленные. Всё остальное – нотариус, регистрация, налоги, правила сообщества – применяется к вам точно так же, как и к немецкому покупателю. Если вам говорят, что вам нужно специальное разрешение, то либо они путают Германию со страной, которая ограничивает иностранную собственность, либо пытаются вам что-то продать.

Как будет выглядеть рынок в 2026 году

Немецкий рынок недвижимости в 2022 и 2023 годах пережил коррекцию после повышения процентных ставок и с тех пор перешел к медленному росту, а не к восстановлению. Федеральное статистическое управление Германии (Statistisches Bundesamt) сообщило 25 июня 2026 года, что цены на жилую недвижимость в первом квартале 2026 года были на 1.4% выше, чем годом ранее, и на 0.3% выше, чем в предыдущем квартале. Это движение рынка, но незначительное. Любой, кто планирует бюджет, исходя из предположения, что покупка будет спасена быстрым ростом цен, делает ставку на надежду.

Наиболее полезная часть этого отчета касается того, где рост отсутствует. Цены на квартиры, находящиеся в собственности собственников (Eigentumswohnungen), выросли на 3.6% в годовом исчислении в малонаселенных сельских районах и на 2.9% в крупных городах за пределами семи крупнейших мегаполисов. В этих семи городах – Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте и Дюссельдорфе – цены на квартиры выросли всего на 0.3%. В густонаселенных сельских районах они упали на 0.4%. Дорогие города – это не то место, где наблюдается движение. Старая история о том, что Мюнхен и Франкфурт тянут вверх весь рынок, устарела; за последний год периферия переместилась, а центр остался на месте.

Это важно для понимания любой предложенной вам цены. В Германии нет единого национального рынка и значимого национального среднего показателя. Цена на недвижимость определяется исходя из ее земельного участка, района, улицы и Bodenrichtwert — официального ориентировочного показателя стоимости земли, публикуемого муниципальными оценочными комиссиями, который любой желающий может бесплатно проверить. Прежде чем считать запрашиваемую цену нормальной, проверьте Gutachterausschuss — независимую оценочную комиссию района, которая публикует данные о местных сделках. Это наиболее объективный ориентир, который вы можете получить, и он находится в открытом доступе.

Обратите также внимание, что индекс цен на жилье Destatis был пересчитан на 2025 год в июне 2026 года, что статистическое управление делает примерно каждые десять лет. Если вы сравниваете индекс, найденный сегодня, с индексом, приведенным в статье 2024 года, вы можете сравнивать два разных базовых года и прийти к бессмысленному выводу. Проверьте базовый год, прежде чем доверять сравнению.

Kaufnebenkosten: Что дополнительно стоит покупка недвижимости в Германии?

Kaufnebenkosten, или сопутствующие расходы при покупке недвижимости, — это та часть сделки с недвижимостью в Германии, которая удивляет людей из стран с более дешевыми сделками. Обычно они составляют около десяти процентов от цены покупки, а в худшем случае, при сочетании земельного участка и агентского соглашения, могут достигать пятнадцати процентов. Эти расходы должны быть оплачены наличными. Ни один кредитор не рассматривает их как часть стоимости недвижимости, потому что это не так: если вы заплатили 400 000 евро, и 40 000 евро из этой суммы ушли в налоговую инспекцию, нотариусу и агенту, банк все равно видит актив стоимостью 400 000 евро. Именно из-за этой разницы немецкие кредиторы ожидают, что вы внесете эти дополнительные расходы из собственного кармана в дополнение к первоначальному взносу.

Расходы делятся на четыре составляющие. Самый крупный налог — это Grunderwerbsteuer (налог на передачу права собственности), и он полностью зависит от того, в какой федеральной земле находится недвижимость. Нотариальные сборы (Notarkosten) и сборы за услуги нотариуса и земельного кадастра (Grundbuchkosten) вместе составляют примерно 1.5–2% от цены, при этом около 1.0–1.5% идет нотариусу и около 0.5% — в реестр. Комиссия агента по недвижимости (Maklerprovision) взимается только в том случае, если в сделке участвует агент, и правила ее уплаты изменились в 2020 году. Все остальное — услуги оценщика, переводчика, собственного юриста — по закону является необязательным, но на практике часто целесообразно.

Важно заранее усвоить один нюанс, касающийся нотариальных сборов, поскольку это сэкономит вам время и силы: сборы не подлежат обсуждению и не являются конкурентоспособными. Они устанавливаются по всей стране Законом о судебных и нотариальных издержках (Gerichts- und Notarkostengesetz), и каждый нотариус в Германии взимает одинаковую плату за одинаковую сумму сделки. Поиск более дешевого нотариуса – не лучшая стратегия, потому что более дешевого нотариуса не существует. Выбирайте нотариуса, ориентируясь на язык, доступность и ясность изложения. Нотариус, который терпеливо объяснит вам пункт договора на английском языке, стоит больше, чем скидка, которой на самом деле нет.

Глава о братьях и сестрах инвестиционные возможности В этой главе рассматривается то же правило примерно десяти процентов с точки зрения инвестора, в том числе объясняется, почему, согласно этому правилу, стоимость недвижимости должна существенно вырасти, прежде чем продажа окупится. Если вы рассматриваете покупку как инвестицию, а не как приобретение жилья, прочтите эту главу параллельно с данной.

Grunderwerbsteuer: самая большая дополнительная плата

Grunderwerbsteuer — это налог на саму передачу права собственности, взимаемый один раз, и его размер устанавливается каждой федеральной землей, а не федеральным правительством. Именно поэтому за одну и ту же квартиру стоимостью 400 000 евро в Баварии взимается налог в размере 14 000 евро, а в Северном Рейне-Вестфалии — 26 000 евро. Федеральная базовая ставка составляет 3.5 процента, и с 2006 года земли получили право устанавливать свою собственную ставку. Пятнадцать из шестнадцати земель повысили ее. Только Бавария до сих пор взимает базовую ставку.

По состоянию на 2026 год ставки составляют: Бавария — 3.5 процента; Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт и Тюрингия — 5.0 процента; Бремен, Гамбург и Саксония — 5.5 процента; Берлин, Гессен и Мекленбург-Передняя Померания — 6.0 процента; Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саарланд и Шлезвиг-Гольштейн — 6.5 процента. Эти ставки меняются. Бремен повысил свою ставку с 5.0 до 5.5 процента 1 июля 2025 года, а Тюрингия снизила свою ставку с 6.5 до 5.0 процента 1 января 2024 года. Прежде чем составлять бюджет, уточните текущую ставку в министерстве финансов соответствующей земли, а не доверяйте любой цифре, напечатанной в статье, включая эту.

Налог взимается на основании нотариально заверенного договора, а не записи в реестре. Нотариус сообщает о продаже в налоговую инспекцию (Finanzamt), которая затем, обычно в течение нескольких недель, направляет вам уведомление о начислении налога (Grunderwerbsteuerbescheid). Вы его оплачиваете, Finanzamt выдает свидетельство об отсутствии возражений (Unbedenklichkeitsbescheinigung), и земельный реестр не переоформит право собственности на ваше имя без этого свидетельства. Это жесткий механизм. Вы не можете стать зарегистрированным владельцем, пока не уплачен налог на передачу права собственности.

В §3 GrEStG предусмотрены исключения, которые распространяются на большее число людей, чем можно было бы ожидать. Покупка, налогооблагаемая стоимость которой не превышает 2,500 евро, освобождается от налога. Также освобождается от налога передача имущества между супругами или зарегистрированными партнерами по жизни, а также передача имущества бывшему супругу в рамках раздела имущества после развода. Покупка у родственника по прямой линии – ваших родителей, бабушек и дедушек или детей – полностью освобождается от налога. Если вы покупаете дом своих родителей, вы не платите налог Grunderwerbsteuer. Братья и сестры не находятся по прямой линии и не имеют права на этот налог.

Стоит знать об одном законном снижении цены. Налог на передачу права собственности (Grunderwerbsteuer) применяется к земле и зданию, а не к движимому имуществу, продаваемому вместе с ними. Если цена включает в себя встроенную кухню, сауну или встроенную мебель, их можно указать отдельно в договоре по реалистичной стоимости и вычесть из налогооблагаемой базы. Налоговое управление принимает это, если стоимость правдоподобна и имущество действительно является движимым, и отклоняет, если цифры кажутся вымышленными. Не стоит настаивать. Чрезмерно завышенная цена кухни в договоре — это повод внимательно изучить всю сделку.

Маклер и кто платит налоги

Маклер — это агент по недвижимости, а «маклерская премия» или «комиссия» — это его комиссионные, обычно от трех до примерно 3.6% от цены, включая НДС, для каждой стороны. До конца 2020 года в большей части Германии было обычной практикой, когда продавец нанимал агента, а затем по договору перекладывал все комиссионные на покупателя, который не имел права голоса при назначении агента и не состоял с ним в каких-либо отношениях. Эта практика в отношении покупки жилой недвижимости прекращена.

С 23 декабря 2020 года это регулируется статьями 656a–656d Гражданского кодекса Германии. Статья 656a требует, чтобы договор купли-продажи (Maklervertrag) на приобретение квартиры или дома на одну семью был оформлен в текстовом виде, то есть, как минимум, в виде надежной письменной формы, например, электронного письма; чисто устное соглашение не имеет обязательной силы. Статья 656c охватывает случай, когда агент получает комиссию с обеих сторон: он может это сделать только в том случае, если обе стороны обязуются выплатить одинаковую сумму, и если агент отказывается от комиссии для одной стороны, то и обязательство другой стороны также прекращается. Статья 656d охватывает более распространенный случай, когда агентом пользовался только продавец: соглашение, обязывающее вас оплатить или возместить комиссию, действительно только в том случае, если продавец остается ответственным как минимум за ту же сумму, что и вы, и ваша доля подлежит выплате только после того, как продавец фактически оплатил свою долю и подтвердил это.

Проще говоря: при обычной покупке дома с вас могут взять максимум половину комиссии, никогда не больше, чем платит продавец, и никогда раньше, чем продавец произведет оплату. Если в договоре требуется, чтобы вы оплатили всю комиссию за квартиру или дом, этот пункт недействителен. Если же требуется оплата до того, как продавец произведет оплату и предоставит подтверждение, то и этот срок недействителен.

Ограничения сферы действия имеют значение, и агенты знают о них, даже когда покупатели не знают. §656b ограничивает эти гарантии случаями, когда покупатель выступает в качестве Verbraucher (потребителя), и когда объектом является Wohnung (квартира) или Einfamilienhaus (одноквартирный дом). Земельный участок без дома, коммерческая недвижимость и Mehrfamilienhaus (многоквартирный дом с несколькими квартирами) — все это не подпадает под действие данного положения. Если вы покупаете трехквартирный дом в качестве инвестиции, старый принцип «каждый сам за себя» по-прежнему действует, и вся комиссия может лечь на вас. Прежде чем предполагать, что вы защищены, внимательно изучите, какой именно объект вы покупаете.

Аналогичные правила для аренды работают по-другому и рассматриваются в главе, посвященной... поиск жильяВ случае аренды, где правило Bestellerprinzip означает, что сторона, нанявшая агента, оплачивает всю сумму вознаграждения без какого-либо разделения. Не следует переносить правило аренды на покупку или правило покупки обратно на аренду. Это разные законы с разной логикой.

Нотариальное удостоверение не является необязательным.

Вот правило, регулирующее всю сделку. §311b(1) Гражданского кодекса Германии: договор, по которому одна сторона обязуется передать или приобрести право собственности на землю, требует нотариальной регистрации (Notarielle Beurkundung). Договор купли-продажи, не заверенный нотариусом, является недействительным. Не слабый, не рискованный, не просто трудноисполнимый – юридически ничего. Подписанный частный договор купли-продажи немецкого дома, рукопожатие, переписка по электронной почте, подтверждающая каждое условие, внесенный задаток: ничто из этого не создает никаких обязательств по продаже или покупке. Любая из сторон может отказаться от сделки, и другая сторона не имеет никаких прав на имущество.

В том же положении содержится и пункт о восстановлении: ненотариально заверенный договор становится действительным в полном объеме после того, как будет произведено его оформление и внесена запись в Grundbuch. На практике это лишь теория, поскольку ни один из этих шагов в любом случае не может быть выполнен без нотариуса. Реалистичное толкование проще. Пока вы не окажетесь в нотариальной конторе и договор не будет зарегистрирован, сделка не состоится, независимо от того, что вы обсуждали, согласовали или оплатили.

Нотариус — не ваш юрист. Именно в этом моменте иностранные покупатели чаще всего ошибаются, и это им дорого обходится. Немецкий нотариус — это нейтральный должностное лицо, выполняющее государственные функции, обязанное обеим сторонам в равной степени и не имеющее к ним преференций. Он проверит юридическую корректность договора, убедится, что обе стороны понимают, что подписывают, и что все механизмы работают. Он не будет вести переговоры от вашего имени, не скажет вам, что цена слишком высока, и не посоветует, стоит ли это делать. Если вам нужен кто-то на вашей стороне, вы нанимаете адвоката (Rechtsanwalt) отдельно и за свой счет. Многие иностранные покупатели так и делают, и для крупной покупки на втором языке это хорошо потраченные деньги.

Сама процедура записи договора — это формальность, имеющая юридическую силу. Нотариус зачитывает весь договор вслух, полностью, на немецком языке. Это не церемония; это юридическое требование, и именно поэтому встреча длится час или больше. Если вы недостаточно хорошо понимаете немецкий язык, чтобы следить за зачитываемым юридическим текстом, вы должны привести присяжного переводчика, и нотариус будет настаивать на этом. Некоторые нотариусы записывают договор на английском языке или предоставляют двуязычную версию. Договоритесь об этом заранее, чтобы не обнаружить проблему на встрече. Вы также имеете право получить проект договора как минимум за две недели до встречи, если покупаете как потребитель у юридического лица, и запросить этот срок, даже если это не является обязательным, совершенно нормально и всегда разумно.

Auflassung, Auflassungsvormerkung и как на самом деле движется собственность

Немецкое законодательство разделяет обещание и передачу права собственности, и как только вы это поймете, вся схема покупки станет понятной. Нотариально заверенный договор купли-продажи — это Verpflichtungsgeschäft, обязательство: он обязывает продавца передать право собственности, а вас — оплатить. Он не делает вас собственником. Auflassung — это Einigung, отдельное соглашение между продавцом и покупателем о фактической передаче права собственности, и обычно оно регистрируется в том же реестре, что и договор. Даже это не делает вас собственником. Право собственности переходит только тогда, когда Grundbuchamt, земельный кадастр, вносит ваше имя в Grundbuch. Именно реестр, а не договор, делает вас собственником.

Это создает очевидную опасность. Между заключением договора и вступлением сделки в силу обычно проходит несколько недель или месяцев, в течение которых продавец все еще является зарегистрированным владельцем и в принципе может продать недвижимость другому лицу, заложить ее или наложить арест на нее со стороны кредиторов. Инструментом, который закрывает этот пробел, является Auflassungsvormerkung — уведомление о приоритете передачи права собственности, внесенное в реестр вскоре после заключения договора. Оно резервирует ваши права. После его вступления в силу любая последующая продажа, противоречащая вашим требованиям, становится неэффективной против вас. Это самая важная защита, которую вы получаете как покупатель, и именно поэтому последовательность сделок купли-продажи в Германии именно такая.

Из этого следует порядок оплаты. Оплата производится не при подписании договора. Нотариус высылает вам уведомление о необходимости внесения покупной цены (Fälligkeitsmitteilung), и только после выполнения определенного контрольного списка: регистрация предварительного уведомления о выкупе (Auflassungsvormerkung), погашение или обеспечение снятия любых существующих ипотечных залогов или прав третьих лиц, зарегистрированных в реестре, и аннулирование или истечение срока действия любого муниципального права преимущественной покупки (Vorkaufsrecht), которым обладают некоторые муниципалитеты. Только после этого вы переводите деньги, обычно напрямую продавцу. Нотариальный счет (Notaranderkonto), открытый нотариусом, существует, но в настоящее время используется только там, где это действительно необходимо для сделки, поскольку механизм предварительного уведомления (Vormerkung) уже выполняет защитную функцию при обычной продаже.

Прежде чем что-либо делать, прочтите «Grundbuch» (базовый документ). Нотариус получит выписку, и вам следует запросить её и внимательно изучить. Документ состоит из трёх разделов, и каждый из них может содержать неприятный сюрприз. В разделе I указан собственник, что говорит о том, имеет ли продавец право продавать. В разделе II указаны «Lasten und Beschränkungen» (обременения и ограничения): Wegerecht (право прохода, позволяющее соседу пересекать землю); Nießbrauch or Wohnrecht (право пользования или пожизненное право проживания), позволяющее предыдущему владельцу или родственнику проживать в собственности до конца жизни; Erbbaurecht (право аренды земли), при котором вы владеете зданием, но не землёй под ним. В разделе III указаны «Grundschulden» и «Hypotheken» (обременения, обеспечивающие займы). Ни одно из этих обременений не видно при осмотре. Все они переходят вместе с недвижимостью.

Покупка квартиры означает приобретение доли в сообществе.

Приобретая Eigentumswohnung, квартиру в полной собственности, вы покупаете не просто комнаты. Вы приобретаете Sondereigentum, исключительное право собственности на внутреннее убранство вашей квартиры, а также долю в Gemeinschaftseigentum, общей собственности: крыше, фасаде, лестничной клетке, системе отопления, земельном участке. Эта доля делает вас членом Wohnungseigentümergemeinschaft, сообщества собственников, обычно сокращаемого до WEG. Членство не является добровольным, от него нельзя отказаться, и оно предоставляется вместе с квартирой независимо от вашего желания.

Практическим следствием этого является то, что вы больше не принимаете решения в одиночку. Собрание собственников (Eigentümerversammlung) принимает решения по вопросам общего имущества путем голосования, и его решения обязательны для вас, даже если вы голосовали против или не присутствовали на собрании. Если собрание принимает решение о ремонте фасада за 900 000 евро, ваша доля в этой сумме оплачивается вами. Если же оно принимает решение о замене системы отопления, то же самое. Verwalter, профессиональный управляющий недвижимостью, назначенный сообществом, исполняет эти решения и выставляет счета. Ваш вес при голосовании обычно пропорционален вашей доле в общем имуществе (Miteigentumsanteil), поэтому в здании с одной большой квартирой и несколькими маленькими мелкими собственниками мелкие собственники могут регулярно проигрывать по результатам голосования.

Hausgeld — это ваш ежемесячный взнос в общее пользование имуществом, и иностранные покупатели часто неправильно его понимают. Он не эквивалентен Nebenkosten, который платит арендатор. Он покрывает текущие расходы на содержание общего имущества, комиссию управляющего, страховку и взнос в резервный фонд. Часть этих средств можно будет возместить арендатором, если вы сдадите квартиру в аренду; значительная часть — плата за управление и взнос в резервный фонд — не подлежит возмещению. При расчете арендной доходности вычтите невозмещаемую часть, иначе ваша доходность будет фикцией.

Перед покупкой следует внимательнее всего изучить резервный фонд. В §19(2) WEG указано, что надлежащее управление включает в себя: Hausordnung, правила дома (№ 1); адекватное страхование общего имущества по восстановительной стоимости вместе с страхованием ответственности собственника (№ 3); и накопление angemessene Erhaltungsrücklage, соответствующего резервного фонда на техническое обслуживание (№ 4). Обратите внимание на термин. С момента реформы WEG 2020 года в законодательстве используется Erhaltungsrücklage, хотя почти все, включая агентов и старые документы, по-прежнему говорят Instandhaltungsrücklage. Они подразумевают один и тот же фонд: деньги, которые сообщество откладывает на будущий ремонт.

Небольшой резервный фонд — это скрытое обязательство, на которое вы можете положиться. Если зданию нужна новая крыша, а резерв покрывает лишь часть стоимости, разница покрывается за счет специального сбора (Sonderumlage), распределяемого между собственниками, и вы будете платить свой сбор независимо от того, как недавно вы переехали. Прежде чем покупать квартиру, запросите протоколы собраний собственников за последние три года, текущий экономический план (Wirtschaftsplan), бюджет, последний годовой отчет (Jahresabrechnung), годовую выписку, Teilungserklärung — акт о разделе имущества, определяющий, что принадлежит вам, что является общим, и что разрешено правилами дома, а также текущий баланс Erhaltungsrücklage. Протоколы — наиболее показательный документ в этом комплекте. Отложенные решения, повторяющиеся споры, управляющий, с которым собственники постоянно спорят, или ремонт, отложенный на четыре года, — все это отражается в них и нигде больше. Продавец, который медлит с предоставлением этих документов, говорит вам о чем-то важном.

Grundsteuer после реформы 2025 года

Grundsteuer — это ежегодный налог на недвижимость, и это не то же самое, что разовый Grunderwerbsteuer. Названия похожи, и путаница возникает постоянно. Grunderwerbsteuer вы платите один раз при покупке. Grundsteuer вы платите каждый год до тех пор, пока владеете недвижимостью.

Реформа вступила в силу 1 января 2025 года после того, как в 2018 году Федеральный конституционный суд Германии признал старую систему оценки неконституционной, поскольку она основывалась на значениях 1964 года на западе и 1935 года на востоке. Переоценка была произведена для каждого объекта недвижимости в Германии. Новый расчет производится в три этапа: Grundsteuerwert (оценочная стоимость), умноженное на Steuermesszahl (установленный законом коэффициент), и умноженное на Hebesatz (множитель, устанавливаемый самим муниципалитетом). Именно эта последняя цифра объясняет, почему за два одинаковых дома в соседних городах может взиматься совершенно разная плата, и почему в конечном итоге размер вашей задолженности определяется муниципалитетом, а не Берлином.

Единого национального метода не существует. Большинство земель используют федеральную модель (Bundesmodell), основанную на стоимости недвижимости. Другие пошли своим путем: Бавария использует модель Flächenmodell, основанную на площади помещений, а не на стоимости, Нижняя Саксония использует модель Flächen-Lage-Modell, которая добавляет фактор местоположения, а Гамбург, Гессен и Баден-Вюртемберг применяют свои собственные варианты. Какая модель подойдет именно вам, зависит от местоположения недвижимости и влияет на то, что определяет размер вашего счета за коммунальные услуги.

После принятия реформы законопроекты резко изменились в обе стороны, и эти изменения не были случайными. Модели, основанные на стоимости недвижимости, привели к повышению налога для объектов, реальная стоимость которых значительно превысила оценку 1964 года, и к его снижению для остальных; частные дома часто пострадали сильнее, чем квартиры. Муниципалитетам было сказано, что реформа в целом должна быть нейтральной с точки зрения доходов, и от них ожидалось, что они скорректируют свои налоговые вычеты (Hebesatz) соответствующим образом, но многие этого не сделали или скорректировали их таким образом, что это привело к увеличению доходов. Если вы покупаете недвижимость, спросите продавца о текущей сумме налога на недвижимость (Grundsteuerbescheid). Не делайте оценок, основываясь на старых данных, и не предполагайте, что счет предыдущего владельца за 2024 год что-либо вам скажет.

Реформа вызвала ожесточенные судебные тяжбы, и позиция по состоянию на середину 2026 года заслуживает точного изложения. В решениях, опубликованных 10 декабря 2025 года (II R 25/24, II R 31/24 и II R 3/25), Федеральный финансовый суд признал федеральную модель (Bundesmodell) конституционной, отклонив иски, поданные собственниками из Северного Рейна-Вестфалии, Саксонии и Берлина. На тот момент решение по земельным моделям еще не было принято. Сообщается, что конституционная жалоба в Федеральный конституционный суд была подана в феврале 2026 года. Таким образом, оценки остаются в силе и собираются, но окончательное слово, возможно, еще не сказано. Если у вас есть выписка о базовом налоге (Grundsteuerbescheid), которая, по вашему мнению, неверна по фактам – неверная площадь, неверный тип недвижимости – то для подачи официального возражения (Einspruch) установлен срок в один месяц с момента ее выдачи, и этот срок очень строгий.

Энергетический сертификат и правила отопления меняются прямо сейчас.

Сертификат энергоэффективности (Energieausweis) является обязательным при продаже недвижимости, и §80 GEG точно указывает, когда он должен быть представлен. Продавец или агент обязаны показать его вам не позднее, чем на осмотре (Besichtigung). Если осмотра нет, они обязаны показать его незамедлительно по запросу. И после заключения договора купли-продажи он должен быть незамедлительно передан вам. Сертификат действителен в течение десяти лет с момента выдачи. Если никто его не предъявляет, это не просто административное нарушение; это нарушение установленной законом обязанности, и вполне разумно прямо спросить об этом.

Существует два вида оценок, и разница между ними имеет значение. Оценка потребления электроэнергии предыдущими жильцами (Verbrauchsausweis) основана на фактическом потреблении электроэнергии предыдущими жильцами, то есть она частично отражает образ жизни этих людей, а не характеристики здания. Оценка энергоэффективности (Bedarfsausweis) основана на технической оценке конструкции и систем здания и говорит о самом доме, а не о его последних жильцах. Если вам предоставили оценку потребления электроэнергии для старого здания, и цифры выглядят завышенными, отнеситесь к ним с подозрением, пока не выясните, действительно ли предыдущие жильцы просто выключали отопление.

На момент написания этой главы правила отопления меняются, и здесь важна временная принадлежность. Закон о модернизации отопления (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG) был принят Бундестагом 10 июля 2026 года и заменяет предыдущий закон об отоплении. Требование о 65-процентной доле возобновляемых источников энергии в новых системах отопления отменяется: владельцы сами выбирают тип отопления, включая газ и мазут. Новые условия финансирования вступают в силу 21 июля 2026 года, с техническим переходным периодом с 9 по 20 июля 2026 года, а структура субсидирования теперь зависит от уровня дохода, при этом самые высокие бонусы предоставляются домохозяйствам с низким доходом, а допустимые расходы ограничены суммой в 28 000 евро.

Однако загвоздка кроется в другом конце временной шкалы. С 2045 года топливо для отопления должно быть полностью климатически нейтральным. Био-Треппе, поэтапное требование к использованию биотоплива, предусматривает обязательное включение биокомпонента в новые системы газового и жидкого отопления с 2029 года, как минимум, в 10% в 2029 году, 15% в 2030 году, 30% в 2035 году и 60% в 2040 году. Таким образом, установленная сегодня система отопления на ископаемом топливе не является незаконной, но топливо в ней постепенно дорожает, и в 2030-х годах расходы лягут на плечи владельца здания. Если вы покупаете дом с двадцатилетним газовым котлом, включите в цену предложения стоимость его замены.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, есть еще один момент, адресованный непосредственно вам. В соответствии с GModG, риск затрат, связанных с сетевыми платежами, платой за пользование сетью и ценой на CO2, должен быть поровну разделен между арендодателем и арендатором для газового или жидкотопливного отопления, устанавливаемого с 2028 года. Таким образом, арендодатель, устанавливающий отопление на ископаемом топливе, несет половину того, что в противном случае понес бы арендатор. Бундестаг рассматривает ситуацию с точки зрения арендатора: арендаторы несут только половину платы за пользование сетью и цены на CO2 с 2028 года. Не путайте эту дату с упомянутым выше Bio-Treppe, который начинает свой десятипроцентный этап в 2029 году. Детали еще уточняются в нормативном акте – правительство должно определить правила квот на экологически чистый газ к 1 декабря 2026 года – поэтому проверьте окончательную формулировку, прежде чем полагаться на нее. Однако направление движения не вызывает сомнений: установка отопления на ископаемом топливе в арендуемом здании намеренно делается непривлекательной для арендодателей.

Финансирование и где иностранные покупатели сталкиваются с трудностями

Финансирование — это та часть покупки недвижимости в Германии, которая действительно сложнее из-за вашего происхождения, и об этом стоит говорить прямо. Механизмы немецкого ипотечного кредитования — Baufinanzierung (период фиксированной ставки), Tilgung (амортизация) и Anschlussfinanzierung (последующее финансирование по окончании периода фиксированной ставки) — подробно рассматриваются в главе, посвященной... кредиты и займы в ГерманииВ этой главе также рассказывается о том, как работает система оценки кредитоспособности Schufa и что происходит, если вы не можете платить. В ней ничего из вышесказанного не повторяется. Прочитайте её перед тем, как обращаться в банк, потому что терминология здесь необходима, а решение по делу о залоге (Zinsbindung) в частности, определит ваше финансовое положение на следующее десятилетие.

Для вас, как для иностранного покупателя, важно, как кредитор оценивает вашу кредитную историю. Немецкие кредиторы оценивают недвижимость и заемщика отдельно, и именно в оценке заемщика косвенно проявляется гражданство. Вид на жительство с датой окончания действия ставит под сомнение, останетесь ли вы в стране через пять лет. Трудовой договор, находящийся на испытательном сроке (Probezeit), часто рассматривается как отсутствие договора вообще. Доход, полученный за границей или в иностранной валюте, создает валютный риск, который банк не запрашивал. Короткая немецкая кредитная история означает, что Schufa практически не имеет возможности для оценки. Ни одно из этих условий не является правилом, касающимся гражданства; это факторы риска, которые случайно коррелируют с недавним приездом в страну.

Практический результат, как сообщают ипотечные брокеры, работающие на этом рынке, заключается в том, что от покупателей, не являющихся резидентами или гражданами стран, не входящих в ЕС, часто требуют больше собственного капитала, чем обычные двадцать процентов, иногда значительно больше, и запрашивают больше документов. Не следует рассматривать какой-либо конкретный процент как правило, поскольку это не правило; это переговорная позиция, которая варьируется в зависимости от банка, объекта недвижимости и дела. Надежным является направление: ожидайте, что вам потребуется вложить больше собственных средств и оформить больше документов, чем немецкому коллеге с той же зарплатой. Также ожидайте, что иностранный кредитор, если вы воспользуетесь его услугами, будет действовать медленнее, чем немецкий, что имеет значение, когда соглашение о предоставлении ипотеки имеет установленный срок.

Два фактора снижают это трение больше всего. Первый — это Finanzierungsbestätigung или Finanzierungszusage, письменное подтверждение финансирования от банка, которое необходимо получить до начала осмотра. Оно показывает ваш реальный бюджет и дает продавцам понять, что вы не турист. Второй — это заблаговременная подготовка документов: расчетные листы, налоговые декларации, вид на жительство, подтверждение наличия собственного капитала и его происхождения, а также справка о любых доходах, полученных за границей, переведенная при необходимости. Немецкие банки не враждебно относятся к иностранным покупателям. Они консервативны, а консервативные кредиторы поощряют полные пакеты документов.

Что произойдет, если вы снова продадите?

Прежде чем покупать, подумайте о выходе из сделки, особенно если вы не планируете оставаться в Германии навсегда. §23 Закона о налоге на прибыль предприятий (EStG) облагает налогом продажу частной собственности в течение десятилетнего спекулятивного периода (Spekulationsfrist), то есть периода от приобретения до продажи. Если вы продадите недвижимость в течение этих десяти лет, прибыль будет облагаться налогом по вашей личной ставке подоходного налога, которая для хорошо зарабатывающего человека является значительной. Если вы продадите недвижимость после десяти лет, прибыль не будет облагаться налогом.

В этом же положении есть два исключения, и оба зависят от использования недвижимости в личных целях. Прибыль освобождается от налога, если недвижимость использовалась исключительно в личных целях в период между приобретением и продажей, или если она использовалась в личных целях в год продажи и в течение двух предшествующих календарных лет. Второй вариант более щедрый, чем кажется, поскольку закон учитывает календарные годы, а не полные: проживание в недвижимости с декабря одного года по январь двух лет спустя может удовлетворить это условие. Также существует льгота (Freigrenze) в §23(3): общая прибыль от частных продаж, составляющая менее 1,000 евро за календарный год, не облагается налогом. Обратите внимание, что это льгота (Freigrenze), а не вычет, поэтому превышение ее на один евро делает налогооблагаемой всю прибыль, а не только превышение.

Если вы сдаете недвижимость в аренду, а не проживаете в ней, то действует десятилетний срок, и никаких льгот для жильцов, которые могли бы вас спасти, не существует. Глава о инвестиционные возможности В книге рассматривается налог на недвижимость с точки зрения инвестора, а также другие налоги на капитал в Германии, и она лучше подходит для тех, кто рассматривает недвижимость как источник дохода, а не как жилье.

Ещё один момент заслуживает профессиональной консультации, а не простого абзаца в руководстве. Если вы покинете Германию, ваше налоговое положение может измениться способами, не связанными с самой недвижимостью, включая налог на выезд (Wegzugsbesteuerung), который может применяться к определённым активам при отъезде, и любое соглашение об избежании двойного налогообложения, действующее между Германией и страной назначения. Немецкая недвижимость, как правило, облагается налогом там, где она находится, но взаимодействие переезда, продажи и двух налоговых систем действительно сложно, и цена ошибки высока. Обратитесь к налоговому консультанту (Steuerberater) с опытом работы в трансграничных налоговых системах до продажи, а не после.

Инструменты, которые помогут вам приобрести недвижимость в Германии.

Werkzeu.ge — это браузерная платформа, предоставляющая инструменты для работы с немецкой бюрократией, налогами и документами, разработанная компанией Cryon UG, создавшей WeLiveIn.de. Некоторые из её инструментов вполне соответствуют тематике этой главы, и сразу стоит отметить, что большинство из них доступны только по платной подписке. Платформа находится в бета-версии до 30 ноября 2026 года, и в её собственных условиях указано, что инструменты могут быть неполными. Ничто на ней не является юридической, налоговой или финансовой консультацией, и ничто на ней не предоставляется никаким органам власти: она подготавливает и рассчитывает, а вы подаёте документы.

Мите против Кауфа (Кроме того, платная аренда) сравнивает аренду и покупку жилья на определенный вами период, и именно об этом вопросе, собственно, и идет речь в этой главе, и именно на него люди отвечают эмоционально. Kredit-Tilgungsrechner (Кроме того, оплаченный) позволяет получить график амортизации, который необходим для того, чтобы увидеть, какая сумма останется непогашенной по договору купли-продажи, заканчивающемуся через десять лет. Мастер Грундштайнера-Б (Кроме того, платный) обзор ежегодного налога на имущество в соответствии с правилами, действующими после 2025 года. Wohnflächen-Checker (Кроме того, платная услуга) проверяет указанную жилую площадь, что имеет значение, когда площадь в квадратных метрах, указанная в объявлении, и Teilungserklärung не совпадают.

Здесь непосредственно пригодится один бесплатный инструмент. Формуларат (Gast, бесплатно без регистрации) — это библиотека официальных федеральных, региональных и муниципальных форм с возможностью поиска, каждая из которых содержит ссылку на источник, дату получения и контрольную сумму. Записи заполняются в браузере и остаются на вашем устройстве. При покупке вы получаете доступ к муниципальным и земельным формам — Bauantrag, заявке на строительство (если вы планируете вносить какие-либо структурные изменения), а также к различным муниципальным формам, которые генерируются при покупке. Обратите внимание, что бесплатный тариф включает рекламу.

Обратите внимание на то, чего нет. На Werkzeu.ge нет калькулятора финансирования строительства, поэтому он не покажет вам, какую сумму банк может вам предоставить в кредит и по какой ставке. Для этого вам нужен банк или ипотечный брокер, и ни один инструмент не заменит ни того, ни другого. Платформа размещена в Германии на серверах Hetzner, использует детерминированные формулы, а не искусственный интеллект, и не использует отслеживающие или рекламные файлы cookie; введенные пользователями данные остаются на устройстве, хотя все, что касается памяти или хранилища, передается на сервер. Названия уровней в немецком интерфейсе: Gast — для использования без учетной записи, Kostenlos — бесплатно с бесплатной учетной записью, а затем Plus и Pro. Стоимость каждого уровня на сегодняшний день смотрите в разделе... текущие цены а не какая-либо цифра, цитируемая в статье.

Что делать дальше

Начните с земли, а не с недвижимости. Узнайте текущую ставку налога на недвижимость (Grunderwerbsteuer) для федеральной земли, в которой вы покупаете недвижимость, на сайте министерства финансов этой земли и добавьте к ней примерно 2% за нотариальный сбор, налог на недвижимость (Grundbuch) и любое другое распределение комиссионных. Эта сумма — это то, что вам нужно иметь наличными сверх вашего задатка, и она определяет ваш реальный бюджет еще до того, как вы посмотрите хотя бы одно объявление. Затем получите письменное подтверждение права на финансирование (Finanzierungsbestätigung), чтобы вы вели переговоры, исходя из реальной суммы, а не из завышенной.

Когда вы найдёте недвижимость, прежде чем запрашивать что-либо ещё, запросите документы. Grundbuchauszug (все три раздела), Energieausweis (энергетический договор) и, желательно, Bedarfsausweis (договор о распределении налогов). Текущий Grundsteuerbescheid (договор о базовом налоге). Для квартиры — Teilungserklärung (договор о предоставлении информации), протоколы Eigentümerversammlung (за последние три года), Wirtschaftsplan (экономический план), Jahresabrechnung (последний Jahresabrechnung) и оставшуюся часть Erhaltungsrücklage (договор о сохранении имущества). Для старого здания — Gutachter (договор о оценочной стоимости недвижимости), за свой счёт, до принятия решения, а не после. Каждый из этих документов обойдётся дешевле, чем выявленная проблема.

Затем настаивайте на соблюдении сроков. Запросите проект договора как минимум за две недели до встречи с нотариусом и используйте эти две недели. Прочитайте его вместе с адвокатом, если немецкий язык вам не по силам, и заранее договоритесь о присяжном переводчике или двуязычной аудиозаписи, а не приезжайте к вам. Убедитесь, что в договоре есть пометка об объявлении о недействительности договора (Auflassungsvormerkung), и поймите, что вы ничего не платите, пока нотариус не подтвердит это в своем заявлении. Немецкий процесс медленный, потому что он разработан таким образом, чтобы предотвратить совершение вами необратимой ошибки в спешке. Пусть он будет медленным.

Наконец, перед принятием решения, прочтите эту главу. Глава о кредиты и займы в Германии В этом разделе рассматриваются решения по финансированию строительства, которые позволят вам сэкономить или, наоборот, сэкономить больше всего денег в течение следующего десятилетия. Инвестиционные возможности Включает налоговую сторону вопроса, если это инвестиция. основы страхования жилья Включает в себя страхование жилья (Wohngebäudeversicherung), которое кредитор потребует до выделения ни одного евро, и которое вам необходимо оформить до завершения сделки, а не после.