Подробнее об аренде в Германии

Практически все, что пишут об аренде жилья в Германии, посвящено поиску квартиры. Поиск, просмотр, оформление документов, залог. Затем вы получаете ключи, и на этом советы заканчиваются – что очень жаль, потому что аренда в Германии обычно длится несколько лет, а именно в эти годы и сосредоточены деньги. Ваша арендная плата может вырасти. В годовом счете может оказаться требование на несколько сотен евро. Отопление может выйти из строя в ноябре. Ваш арендодатель может объявить о необходимости установки строительных лесов на шесть месяцев и о постоянном повышении арендной платы для их оплаты. Для каждой из этих ситуаций существуют свои правила, и в большинстве случаев немецкое законодательство значительно более лояльно к вам, чем ожидают новоприбывшие.

Эта глава посвящена вопросам аренды жилья: что происходит после вашего переезда. В ней рассматриваются три юридически различных способа повышения арендной платы и требования каждого из них, двенадцатимесячный срок, регулирующий ваш ежегодный счет за коммунальные услуги, что делать, если что-то сломалось в квартире, и ваше законное право сдавать часть своего жилья в субаренду. Если вы все еще ищете квартиру или собираетесь подписать договор, этот вопрос подробно рассматривается в нашей главе о... поиск жилья, которая занимается поиском, Mieterselbstauskunft, Kaution и Mietpreisbremse. Эта глава начинается там, где заканчивается первая.

Всё это объединено одной темой. Немецкое арендное законодательство содержит множество положений, заканчивающихся одной и той же фразой: соглашение, отклоняющееся от этого положения в ущерб арендатору, является недействительным. Закон не просто предполагает эти гарантии. Он запрещает отговаривать вас от их соблюдения. Это важно, потому что наиболее распространённый способ, которым иностранные арендаторы теряют свои права в Германии, — это не судебное разбирательство. Это письмо на немецком языке, которое они недостаточно внимательно читают, и истечение срока.

Аренда жилья в Германии: что меняется после получения ключей?

Немецкий рынок аренды жилья построен на основе долгосрочных договоров аренды. Большинство договоров являются бессрочными, то есть заключены без указания даты окончания, и правовая система предполагает, что вы останетесь. Именно поэтому правила повышения арендной платы настолько подробны: если бы арендодатель мог свободно повышать арендную плату, бессрочный договор никого бы не защитил. Таким образом, закон предоставляет вашему арендодателю небольшое количество узких, формальных способов получения большей суммы денег, каждый из которых имеет свои предварительные условия, требования к уведомлению и сроки.

Для обычной аренды жилого помещения их ровно три. Первое — это повышение до местной сравнительной арендной платы (ortsübliche Vergleichsmiete) согласно §558 Гражданского кодекса Германии. Второе — это перекладывание расходов на модернизацию (Modernisierungsumlage) согласно §559 Гражданского кодекса Германии. Третье — это повышение эксплуатационных расходов (Betriebskosten) согласно §560 Гражданского кодекса Германии. Они работают совершенно по-разному. Путаница между ними — самая дорогостоящая ошибка, которую совершает арендатор, поскольку защита от одного бесполезна против другого.

Самый важный структурный момент, который удивляет людей больше всего: повышение арендной платы по §558 происходит не с вами лично. Это запрос. Ваш арендодатель запрашивает ваше согласие (Zustimmung), и без него арендная плата не меняется. Он может обратиться в суд, чтобы решение заменило ваше согласие, но он не может просто объявить о новой арендной плате и начать ее взимать. Повышение арендной платы по §559 (модернизация) и повышение арендной платы по §560 (оплата за пользование услугами), напротив, вступают в силу без вашего согласия, если они формально корректны. Зная, какой документ вы держите в руках, вы можете понять, вас спрашивают или вам говорят.

Mieterhöhung to the Vergleichsmiete: Why Your Consent Is Required

Повышение арендной платы (Mieterhöhung) в соответствии с §558 Гражданского кодекса Германии позволяет вашему арендодателю довести арендную плату до уровня, установленного законом об обязательном сравнении (ortsübliche Vergleichsmiete): по той цене, по которой фактически сдаются в аренду аналогичные квартиры в вашем муниципалитете. Аналогичные квартиры означают квартиры, схожие по типу, размеру, оснащению (мебель и удобства), состоянию и местоположению, а закон прямо включает в это сравнение энергоэффективность, поэтому учитываются теплоизоляция и технология отопления. Эта цифра рассчитывается на основе арендной платы, согласованной или измененной за последние шесть лет, что означает, что она отражает текущую рыночную ситуацию, а не долгосрочное историческое среднее значение.

Необходимо соблюдение трех временных условий. Арендная плата должна оставаться неизменной в течение пятнадцати месяцев на момент вступления повышения в силу. Требование может быть предъявлено не позднее чем через год после последнего повышения. Действует также Kappungsgrenze (предельное ограничение): ваша арендная плата не может повыситься более чем на 20 процентов в течение трех лет, и снижается до 15 процентов в районах, которые земельное правительство определило постановлением как имеющие напряженный рынок жилья. Большинство крупных немецких городов имеют такое определение. Каждое такое определение действует не более пяти лет и должно быть продлено, поэтому ответ для вашего города — это вопрос действующего законодательства, а не окончательный факт. Важно отметить, что повышения в соответствии с §§559 и 560 не учитываются в пятнадцатимесячном сроке или в Kappungsgrenze. Они отслеживаются отдельно.

Требование должно быть обоснованным, а не просто заявленным. §558a Гражданского кодекса Германии требует предоставления текста (в письменной форме, хотя подпись не обязательна – достаточно электронного письма) и обоснования, взятого из закрытого списка: Mietspiegel, Mietdatenbank, обоснованного отчета публично назначенного и присяжного эксперта или арендной платы за аналогичные квартиры, в этом случае достаточно указать три квартиры. Здесь есть один важный момент. Если в вашем городе есть qualifizierter Mietspiegel – официальный индекс арендной платы, составленный в соответствии с признанным статистическим стандартом, – и он содержит данные по квартире, подобной вашей, ваш арендодатель обязан указать эти данные, даже если он основывает свое требование на чем-то совершенно другом. Требование, в котором цитируются данные о трех выбранных соседях, игнорируя при этом qualifizierter Mietspiegel, охватывающий вашу квартиру, формально является несостоятельным.

Затем начинается отсчет времени, предусмотренный §558b Гражданского кодекса Германии, и именно здесь права утрачиваются. У вас есть время до конца второго календарного месяца после получения требования. Если вы согласны, повышенная арендная плата должна быть выплачена с начала третьего календарного месяца после получения требования. Если вы не дадите согласия в течение этого периода, ваш арендодатель может подать на вас в суд за несогласие, и он должен подать иск в течение следующих трех месяцев. Молчание не является согласием, но оно провоцирует судебный процесс, и если требование было обоснованным, вы, скорее всего, проиграете его и оплатите судебные издержки. Полезным шагом будет проверить, является ли требование формально правильным и подтверждается ли указанная сумма в «Знаке сравнения», и ответить в письменной форме в любом случае. Возможно частичное согласие: если требование превышает сумму, указанную в «Знаке сравнения», вы можете согласиться с обоснованной частью и отказаться от остальной.

Modernisierung или Instanthaltung: различие, которое решает, кто платит

Прежде чем оценивать повышение арендной платы за модернизацию, необходимо понять различие, которому во многих странах нет реального аналога, и которое определяет, кто оплачивает работы. Немецкое законодательство разделяет понятия Erhaltungsmaßnahmen и Modernisierungsmaßnahmen: поддержание и модернизация.

Erhaltung, регулируемый §555a Гражданского кодекса Германии, означает Instandhaltung и Instandsetzung: поддержание здания в надлежащем состоянии и его ремонт, когда оно не соответствует норме. Неисправный котел, протекающая крыша, прогнившие оконные рамы, сломанный лифт. Это обязанность самого арендодателя, и это никогда не оправдывает повышение арендной платы – вы уже платите за функционирующую квартиру. Вы должны терпеть ремонтные работы, и о них необходимо сообщать своевременно, если только они не являются незначительными или действительно срочными. А §555a(3) дает вам то, на что редко претендуют: расходы, которые вы несете из-за ремонтных работ, должны быть возмещены арендодателем в разумном размере, и по запросу он должен выплатить аванс, а не заставлять вас платить деньги.

Модернизация, определенная в §555b Гражданского кодекса Германии, представляет собой закрытый перечень улучшений: работы, обеспечивающие долговременную экономию конечной энергии (энергетическая модернизация), установка системы отопления, соответствующей требованиям §71 Закона об энергосбережении в зданиях, долговременная экономия невозобновляемых первичных источников энергии или долговременная защита климата, долговременное снижение потребления воды, долговременное увеличение потребительской стоимости квартиры, первое подключение к высокоскоростной оптоволоконной сети, долговременное улучшение общих условий проживания, работы, навязанные арендодателю обстоятельствами, за которые он не несет ответственности, и создание нового жилого пространства. Если работы не входят в этот перечень, они не являются модернизацией и не могут повлечь за собой увеличение стоимости в соответствии с §559.

В реальных строительных проектах эти два аспекта смешиваются, и у арендодателей есть очевидный стимул называть все это модернизацией. Закон это точно предвидит. §559(2) Гражданского кодекса Германии гласит, что затраты, которые в любом случае потребовались бы на техническое обслуживание, не учитываются как затраты на модернизацию и должны быть исключены из расчета с учетом износа замененных компонентов. Замена сорокалетних однослойных окон, срок службы которых подошел к концу, на современные теплоизолированные окна не является 100-процентной модернизацией: значительная часть этих расходов составляло техническое обслуживание, которое арендодатель был обязан вам в любом случае, и только часть, связанная с улучшением, может быть переложена на арендодателя. Именно этот вычет, Instandhaltungsanteil, чаще всего является ошибкой при расчете увеличения стоимости модернизации, и именно на него обратит внимание консультант Mieterverein.

Объявление, ваше право на отъезд и ваше право на отъезд.

Модернизация не может начаться без предупреждения. §555c Гражданского кодекса Германии требует, чтобы уведомление о модернизации (Modernisierungsankündigung) в текстовом виде было подано не позднее чем за три месяца до начала работ. В нем должны быть указаны характер и предполагаемый объем работ, их основные особенности, предполагаемое начало и продолжительность, размер ожидаемого повышения арендной платы, если таковое планируется, и предполагаемые будущие эксплуатационные расходы (Betriebskosten). Последний пункт имеет важное значение и часто упускается из виду: модернизация часто меняет ваши текущие расходы, а также арендную плату, и вы имеете право знать прогнозируемую сумму заранее. Арендодатель также должен указать форму и срок подачи возражения по причине финансовых трудностей.

В соответствии с §555d Гражданского кодекса Германии, работы по модернизации, как правило, должны допускаться. Однако существуют два отдельных пути выхода из ситуации, и для них установлены отдельные сроки, отсчитываемые с момента объявления, поэтому им необходимо уделить внимание в неделю объявления, а не в месяц появления строительных лесов.

Первый случай — это Härteeinwand, возражение по причине трудностей. Если работа создаст трудности для вас, вашей семьи или члена вашей семьи, которые нельзя оправдать, даже с учетом законных интересов арендодателя, интересов других арендаторов и требований энергосбережения и защиты климата, обязанность терпеть отпадает. Вы должны уведомить об основаниях для трудностей в форме Textform до конца месяца, следующего за месяцем получения уведомления. Вокруг этого срока действуют две гарантии. Отсчет времени начинается только в том случае, если уведомление фактически соответствует §555c — ненадлежащее уведомление не запускает отсчет. И согласно §555d(5), если арендодатель не уведомил вас о форме и сроке подачи возражения по причине трудностей, ваше уведомление не подлежит ни одному из этих условий. Обратите внимание, что ожидаемое повышение арендной платы и будущие операционные расходы прямо исключаются из оценки необходимости терпеть; Финансовые трудности рассматриваются отдельно, на этапе повышения арендной платы, согласно §559(4) Гражданского кодекса Германии, который исключает повышение, если оно будет неоправданным, даже с учетом ожидаемых будущих эксплуатационных расходов. Таким образом, существуют два аргумента, основанные на трудностях, направленные на две разные вещи: невыполнение работ и неоплата этих работ.

Второй вариант — это §555e Гражданского кодекса Германии, Sonderkündigungsrecht, или особое право на расторжение договора. После получения уведомления вы можете расторгнуть договор аренды в порядке исключения, начиная с конца следующего месяца, и должны заявить о расторжении до конца месяца, следующего за месяцем получения уведомления. Если же вам пришло уведомление о том, что здание будет обернуто строительными лесами на восемь месяцев, а после этого ваша арендная плата будет постоянно повышена, у вас есть короткий, четко определенный период времени, в течение которого вы можете принять решение о расторжении договора с предоставлением льготного уведомления. Если вы его пропустите, вам придется вернуться к обычным срокам уведомления.

Программа модернизации: восемь процентов и потолок.

Если работы действительно представляли собой модернизацию и были должным образом объявлены, §559 Гражданского кодекса Германии позволяет вашему арендодателю повысить годовую арендную плату на 8 процентов от расходов, понесенных на ремонт вашей квартиры. Обратите внимание, что эта цифра была снижена с 11 процентов, и более старые статьи и рекомендации до сих пор распространяются со старой цифрой. Также обратите внимание, что это 8 процентов от стоимости в год, постоянно – а не 8 процентов от вашей арендной платы и не временная надбавка до тех пор, пока расходы не будут оплачены. Арендная плата просто остается на новом уровне после того, как расходы будут возмещены.

Поскольку постоянный процент от крупных строительных затрат может привести к увеличению стоимости жилья, которое сделает его недоступным для семьи, §559(3a) Гражданского кодекса Германии устанавливает жесткий потолок. В течение шести лет, не считая повышений в соответствии с §558 или §560, ваша ежемесячная арендная плата не может увеличиться более чем на 3 евро за квадратный метр жилой площади в результате модернизации. Если ваша ежемесячная арендная плата до повышения ниже 7 евро за квадратный метр, то лимит составляет 2 евро за квадратный метр. Существует еще один, более жесткий лимит для отопления: если мера заключается в установке системы отопления и она также соответствует требованиям §555b № 1 или № 1a, арендная плата может увеличиться не более чем на 0.50 евро за квадратный метр в течение шести лет по этой причине. Для квартиры площадью 80 квадратных метров общий потолок означает, что модернизация не может добавить более 240 евро в месяц в течение шести лет, независимо от того, какую цену установили строители.

Повышение арендной платы также должно быть надлежащим образом задекларировано. §559b Гражданского кодекса Германии требует использования текстовой формы, и декларация считается действительной только в том случае, если в ней фактически рассчитано повышение на основе понесенных затрат и оно объяснено в соответствии с §§559 и 559a. Письмо, объявляющее о новой арендной плате без указания расчетов, не является действительным заявлением в соответствии с §559b. В этом случае повышенная арендная плата должна быть уплачена с начала третьего месяца после получения вами декларации. Два обстоятельства откладывают это еще на шесть месяцев: если модернизация не была объявлена ​​в соответствии с §555c, или если фактическое повышение превышает объявленное более чем на 10 процентов. Другими словами, арендодатель, который пропускает объявление или существенно занижает свою собственную оценку, оплачивает задержку.

Одно важное замечание, которое негативно сказывается на арендаторах и лучше усвоить здесь, чем обнаружить позже. Согласно §536(1a) Гражданского кодекса Германии, в течение трех месяцев снижение пригодности квартиры к использованию не учитывается, если оно является результатом энергетической модернизации согласно §555b № 1. В течение первых трех месяцев работ по энергетической модернизации шум, пыль и неудобства не влияют на размер арендной платы. После трех месяцев снова применяются обычные правила снижения арендной платы.

Повышение платы за пользование рынком и ежегодная корректировка

Третий путь, §560 Гражданского кодекса Германии, является самым простым и распространенным. Он зависит от того, какая система применяется в вашем договоре. Если вы платите Betriebskostenpauschale — фиксированную ежемесячную сумму на текущие расходы, ваш арендодатель может пропорционально увеличить арендную плату, но только если это прямо предусмотрено договором и только посредством заявления в текстовой форме, в котором указывается и объясняется причина. Увеличение вступает в силу со следующего месяца. Ретроактивное увеличение распространяется максимум на начало календарного года, предшествующего заявлению, и только если арендодатель заявляет об этом в течение трех месяцев с момента получения информации об увеличении.

Здесь есть симметрия, о которой арендодатели гораздо медленнее упоминают. §560(3) Гражданского кодекса Германии гласит, что если ставки налога на бытовые отходы падают, то ставка налога на бытовые отходы должна быть соответственно уменьшена с момента уменьшения, и об этом уменьшении необходимо сообщить вам без неоправданной задержки. Это не является необязательным и не зависит от вашего запроса. Если ваш дом перешел на более дешевый договор вывоза мусора или страховая премия снизилась, а ваша фиксированная ставка так и не изменилась, это является нарушением со стороны арендодателя, а не непреднамеренной выгодой, которую он может присвоить.

Однако в большинстве договоров используются Vorauszahlungen: ежемесячные авансовые платежи, которые выплачиваются раз в год в счет фактических расходов. Здесь §560(4) Гражданского кодекса Германии дает каждой из сторон право скорректировать ежемесячный аванс до разумного уровня путем заявления после составления Abrechnung. Обратите внимание на слово «любой» – если ваш ежегодный платеж из года в год приносит большой кредит, вы имеете право потребовать снижения вашего ежемесячного аванса, вместо того чтобы продолжать предоставлять арендодателю беспроцентный заем. Над всем этим висит §560(5) Гражданского кодекса Германии и Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, принцип экономической эффективности: ваш арендодатель должен разумно распоряжаться вашими деньгами при управлении эксплуатационными расходами здания и не может просто перекладывать на вас то, что он потратил.

Nebunkostenabrechnung и двенадцатимесячный срок

Раз в год приходит Nebenkostenabrechnung: уведомление, в котором сверяются ваши авансовые платежи с фактическими эксплуатационными расходами здания, обычно содержащее либо Nachzahlung (задолженность), либо Guthaben (кредит). Это письмо вызывает наибольший страх у иностранных арендаторов, и именно в нем закон наиболее эффективно применяет строгие меры.

§556(3) Гражданского кодекса Германии дает вашему арендодателю двенадцать месяцев с конца расчетного периода, чтобы отправить вам выписку. Пропуск этого срока влечет за собой серьезные последствия: он лишается права требовать возврата задолженности вообще, если только он не несет ответственности за задержку. Ограничение касается именно пункта «Nachforderung», поэтому внимательно изучите асимметрию – задержка в отправке выписки, которая могла бы принести вам зачет, по-прежнему означает, что вы должны получить этот зачет. Исключение уже, чем любят утверждать арендодатели: «не несет ответственности за задержку» не распространяется на обычную неорганизованность или занятость управляющего недвижимостью. Если ваш расчетный период приходится на календарный 2025 год, выписка должна быть отправлена ​​вам до 31 декабря 2026 года. 1 января 2027 года требование о возврате задолженности в обычном случае просто не подлежит исполнению, и правильным ответом является короткое письмо с соответствующим уведомлением.

Срок действует в обе стороны, и именно об этом забывают арендаторы. Вы должны уведомить своего арендодателя о любых возражениях (Einwendungen) по поводу выписки (замечания) в течение двенадцати месяцев с момента ее получения, иначе вы теряете право их высказывать, если, конечно, вы не виноваты в задержке. Поэтому выписка, которая приходит в ноябре и оказывается в ящике стола, потому что написана на сложном немецком языке, представляет собой реальный риск: ошибки в ней становятся вашей ответственностью. Откройте ее, и если вы не можете ее прочитать, попросите прочитать.

Ваш главный инструмент расследования — §556(4) Гражданского кодекса Германии: по запросу ваш арендодатель обязан предоставить вам Einsicht, проверку, на наличие Belege — квитанций, счетов-фактур и договоров, лежащих в основе каждой цифры. Он имеет право предоставить их в электронном виде. Это реальное и недостаточно используемое право. Вы не ограничены той сводкой, которую он решил отправить; вы можете запросить сами счета-фактуры, и арендодатель, который отказывается от проверки, настаивая на правильности цифр, что-то вам говорит. Запросите в письменной форме и сделайте это до истечения двенадцатимесячного срока для подачи возражений. Что вообще может быть законно указано в выписке, регулируется Постановлением о производственных затратах, и это основание рассматривается в нашей главе о понимание коммунальных услугВ нем подробно рассматриваются распределяемые категории и ключи распределения.

Mängel и Mietminderung: арендная плата снижается по закону, а не по выбору

Это самый полезный раздел в этой главе, и именно его чаще всего неправильно описывают в советах на английском языке.

Согласно §536 Гражданского кодекса Германии, если в арендуемом помещении имеется дефект (Mangel) – недостаток, делающий его непригодным для использования по договору, – вы освобождаетесь от уплаты арендной платы за период, в течение которого этот дефект устранен. Если пригодность лишь снижена, вы должны платить только соответствующую уменьшенную арендную плату. Незначительное ухудшение не учитывается. Внимательно прочтите этот текст, потому что формулировка выполняет реальную работу: закон не говорит, что вы можете снизить арендную плату. Он говорит, что вы должны платить только уменьшенную арендную плату. Снижение арендной платы (Mietminderung) происходит автоматически, в силу закона, с момента возникновения дефекта. Вы не подаете на это заявление, и ваш арендодатель не предоставляет его. Юридически уменьшенная сумма – это просто текущая арендная плата. А согласно §536(4) Гражданского кодекса Германии, в отношении аренды жилых помещений любое соглашение, отклоняющееся от этого в ущерб вам, является недействительным – пункт договора, исключающий Mietminderung, – это бесполезная бумага.

Это звучит как разрешение прекратить платежи. Но это не так, и именно здесь люди страдают. Три отдельных положения ограничивают это.

Во-первых, согласно §536c Гражданского кодекса Германии: если во время аренды обнаруживается дефект, вы обязаны незамедлительно сообщить об этом арендодателю. В противном случае вы обязаны выплатить ему компенсацию за причиненный ущерб, и если он не смог устранить проблему, потому что вы ему ничего не сказали, вы вообще не можете ссылаться на §536. Снижение арендной платы может быть автоматическим, но уведомление не является необязательным. Арендатор, который молча снижает арендную плату из-за проблемы с плесенью, о которой он никогда не сообщал, не экономит деньги; он создает себе дело о задолженности по арендной плате. Сообщите в письменной форме, конкретно опишите дефект и сохраните доказательство отправки уведомления.

Во-вторых, §536b Гражданского кодекса Германии: если вы знали о дефекте на момент подписания договора, у вас нет прав по §536. А если вы принимаете квартиру, зная о дефекте, вы сохраняете эти права только в том случае, если оговариваете их при передаче квартиры. Это еще одна причина, по которой протокол о передаче квартиры (Übergabeprotokoll) так важен при заселении.

В-третьих, и это ловушка, которая обходится дороже всего: §814 Гражданского кодекса Германии. То, что вы платите для погашения обязательства, нельзя вернуть, если вы знали, что не обязаны это платить. Примените это к арендной плате. Если вы знаете о дефекте, знаете, что арендная плата юридически снижена, и все равно платите полную сумму, вы можете не получить обратно разницу. Арендаторы обычно делают именно это – сообщают о плесени, ждут действий от арендодателя, продолжают платить в полном объеме, чтобы избежать конфликта, а затем пытаются вернуть переплату за шесть месяцев. §814 может отклонить это требование.

Надежный путь — это специфическая и несколько необычная немецкая традиция: Zahlung unter Vorbehalt, оплата с оговоркой. Вы продолжаете платить полную арендную плату, поэтому никогда не рискуете столкнуться с задолженностью или расторжением договора за неуплату, но каждый раз письменно указываете, что оплата производится unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mangels — с оговоркой о возможности возврата средств в связи с дефектом. Это единственное предложение сохраняет право на возврат средств, которое в противном случае было бы аннулировано согласно §814. Включите это в свой письменный отчет о дефекте, повторите в платежном поручении или сопроводительном сообщении и храните записи. Это наилучший из двух вариантов: нет риска задолженности, нет отказа от права на возврат средств.

Насколько уместно снижение тарифов — это действительно сложный вопрос, и честный ответ заключается в том, что это зависит от серьезности проблемы и прецедентного права, которое является обширным и зависит от конкретных обстоятельств. Проценты, циркулирующие в таблицах блогов, — это решения судов по конкретным фактам, а не тарифы. Именно в этом моменте Митерферайн оправдывает свою плату. И имейте в виду два уже упомянутых исключения: незначительное снижение вообще не учитывается, а согласно §536(1a) Гражданского кодекса Германии первые три месяца перебоев, вызванных энергетической модернизацией, не принимаются во внимание.

Один из недостатков, который стоит проверить в первый же день, а не через пять лет: площадь вашего жилья. Если в вашем договоре указано, что в вашей квартире фактически нет жилой площади (Wohnfläche), вы переплачиваете арендную плату и эксплуатационные расходы на протяжении всего срока аренды, поскольку оба показателя обычно рассчитываются за квадратный метр. Жилая площадь измеряется в соответствии с Положением о жилой площади (Wohnflächenverordnung), которое не является интуитивно понятным – балкон обычно учитывается только на 25 процентов, пространство под наклонным потолком учитывается частично или не учитывается вовсе в зависимости от высоты, а неотапливаемый подвал не учитывается. Немецкая судебная практика неоднократно рассматривала отклонение более чем на 10 процентов в ущерб арендатору как нарушение целевого размера (Mangel).

Untermiete: Ваше право на субаренду части вашего дома

Статья 553 Гражданского кодекса Германии является одним из наиболее полезных положений немецкого арендного права и одним из наименее известных среди иностранных арендаторов, что очень жаль, поскольку ситуации, для которых она предназначена, как раз и возникают в жизни экспатов.

Если законный интерес возникает после заключения договора аренды части вашего жилья третьему лицу, вы можете потребовать разрешения от арендодателя. Требовать, а не просить. Это требование, а не услуга. Переезд в другой город на год, съезд партнера и непосильная арендная плата, длительная исследовательская командировка за границу, работа, которая отнимает у вас несколько месяцев: это классические случаи, когда возникает законный интерес. Интерес должен возникнуть после подписания договора и быть реальным, но порог невелик, и немецкие суды толкуют это достаточно лояльно, в том числе и по прямым финансовым причинам.

Ваш арендодатель может отказать только по определенным основаниям: важная причина в лице конкретного субарендатора, перенаселенность квартиры или другие обстоятельства, делающие такое соглашение для него нецелесообразным. Он не может отказать просто потому, что ему так больше не хочется. Согласно §553(2) Гражданского кодекса Германии, если сдача в аренду для него целесообразна только при соответствующем повышении арендной платы, он может обусловить разрешение на субаренду вашим согласием на Untermietzuschlag, надбавку за субаренду. А §553(3) Гражданского кодекса Германии аннулирует любое соглашение, отклоняющееся от этого правила в ущерб вам, поэтому общий пункт о запрете субаренды в вашем договоре не исключает права на отказ.

Ограничение важно, и именно здесь люди перегибают палку: §553 охватывает часть дома. Сдача комнаты в аренду, пока вы сохраняете квартиру в качестве своего жилья, является типичным случаем. Передача всей квартиры — это другое положение, §540 Гражданского кодекса Германии, и здесь у вас нет оснований для претензий — вам нужно разрешение, и единственным утешением в случае отказа арендодателя является возможность расторгнуть договор аренды в порядке исключения, с соблюдением установленного законом срока уведомления, если только отказ не основан на веской причине, связанной с действиями субарендатора. Обратите также внимание на §540(2): как только вы разрешаете третьему лицу пользоваться квартирой, вы несете ответственность за его поведение, даже если ваш арендодатель разрешил это. Шум вашего субарендатора — это ваша проблема.

Два практических предупреждения. Никогда не сдавайте жилье в субаренду без предварительного согласования, даже если вы уверены в наличии оснований для претензии: несанкционированная субаренда — это классическое основание для предупреждения, а в случае непреклонности — для расторжения договора, и весь смысл §553 заключается в том, что вам не нужно рисковать. И требуйте в письменной форме, указывая имя арендатора и условия договора, потому что отказ арендодателя становится подлежащим рассмотрению только тогда, когда он оформлен в виде документа, который вы можете кому-либо показать.

Домашние животные, бурение и жизнь рядом с соседями.

В Германии повседневные конфликты, связанные с арендой жилья, редко касаются законодательства и обычно связаны с Hausordnung, правилами проживания, а также с неписаными, но твердо установленными ожиданиями. Наиболее частым источником недопонимания для новоприбывших являются Ruhezeiten, защищенные часы тишины, и они рассматриваются в нашей главе, посвященной этому вопросу. первоначальная культурная адаптацияа также более широкие социальные нормы немецкого многоквартирного дома. Стоит прочитать перед первым воскресным днем, проведенным за дрелью.

В отношении домашних животных ситуация гораздо сложнее, чем можно услышать в крайних случаях. Общий пункт, запрещающий всех животных, как правило, неэффективен в договорах аренды жилых помещений. Для мелких животных, содержащихся в клетках – рыб, хомяков, волнистых попугаев – обычно не требуется никакого разрешения, поскольку они не влияют на квартиру или соседей. Собаки и кошки находятся посередине: пункт договора, требующий согласия арендодателя, является распространенным и, как правило, работоспособным, но арендодатель должен принимать взвешенное решение в каждом конкретном случае, а не отказывать автоматически, и пункт, позволяющий ему отказывать по своему усмотрению, обычно не имеет силы. Если вы планируете завести животное, спросите разрешения до подписания договора или до его приобретения и получите ответ в письменной форме.

Сверление, установка полок и обычное использование стен являются частью повседневной жизни и не представляют собой ущерба. Общий принцип заключается в том, что договорное использование (vertragsgemäßer Gebrauch) включает в себя превращение квартиры в жилое помещение. Спорные моменты возникают при выезде и при заключении договора аренды, и это рассматривается в главе о поиск жилья, что касается залога и положений о компенсации за ущерб, которые так часто оказываются недействительными.

Где получить помощь и языковая проблема, которая обходится дорого.

Всё вышесказанное предполагает, что вы заметили письмо, поняли его и предприняли действия в установленные сроки. Для иностранного арендатора это предположение является слабым местом, и стоит прямо объяснить, почему.

Документ Mieterhöhungsverlangen приходит на официальном немецком языке, содержит номера абзацев и крайний срок, который можно пропустить, ничего не делая. Nebenkostenabrechnung — это подробная таблица немецких составных существительных с номером внизу. Modernisierungsankündigung запускает сразу два отсчета, оба отсчитываются с месяца, следующего за месяцем получения. Ни один из этих документов не обязательно должен быть на английском языке, и ни один из них не будет. Права, описанные в этой главе, сильны, но почти каждое из них защищено крайним сроком, и крайний срок, который вы не прочитали, — это крайний срок, который вы пропустите. Относитесь к любому срочному письму от вашего арендодателя, пока не убедитесь, что это не так. Если ваш немецкий недостаточен, переведите его в ту же неделю, а не в тот же квартал — не в тот же месяц.

Самая дешевая и серьезная помощь в Германии — это Mieterverein, местное объединение арендаторов. Вступив в него, вы получите юридическую консультацию именно по этим вопросам. По данным Deutscher Mieterbund, консультации для членов предоставляются бесплатно и без ограничений, «один или десять раз в год». Каждое местное объединение самостоятельно устанавливает свой членский взнос, и в настоящее время он составляет в среднем от 50 до 90 евро — часто с включенной страховкой юридических расходов арендаторов (Mietrechtsschutz). По сравнению с одним неверно рассчитанным повышением стоимости модернизации или одним неоспоримым счетом за коммунальные услуги, это не составляет труда. Вы можете найти свое местное объединение через... Немецкая ассоциация арендаторовВступайте в организацию до того, как возникнет проблема: многие ассоциации устанавливают период ожидания для ранее существовавших споров, поэтому регистрация в день получения письма может оказаться слишком поздней. В крупных городских ассоциациях, особенно в Берлине, Мюнхене, Гамбурге и Франкфурте, часто работают консультанты, говорящие на английском языке, но они спрашивают об этом при вступлении, а не предполагают.

В случаях, когда сумма иска велика, когда ваш арендодатель обратился к юристу или когда вы столкнулись с уведомлением о расторжении договора аренды (Zustimmungsklage), консультант Mieterverein посоветует вам обратиться в вышестоящие инстанции, и вы должны это сделать. Fachanwalt für Mietrecht, специализированный юрист по вопросам аренды, — это именно то, что вам нужно. Наши главы о право собственности и недвижимости и юридические услуги для иностранцев Объясните, как найти такого специалиста, сколько стоит представительство и как работает страхование юридической защиты арендаторов (Rechtsschutzversicherung). Если у вас уже есть страховка на юридические расходы арендаторов, проверьте период ожидания в вашем полисе, прежде чем начинать спор.

Инструменты для аренды жилья в Германии после переезда

Werkzeu.ge — это браузерная платформа с инструментами для работы с немецкими бюрократическими структурами, разработанная компанией Cryon UG, создавшей WeLiveIn.de. Платформа имеет категорию «Жилье» (Wohnen), и два из её инструментов напрямую связаны с разделами выше. Оба инструмента честно обозначены как платные: все семь инструментов в этой категории входят в тарифный план Plus, поэтому для их использования требуется платная подписка. Бесплатной версии этих инструментов нет. Текущие тарифы на подписку указаны на сайте... Страница цен Werkzeu.geПлатформа находится в стадии бета-тестирования до 30 ноября 2026 года, и в её собственных условиях указано, что инструменты могут быть неполными, а также в условиях исключена услуга Rechtsberatung, юридическая консультация, которая является не формальностью, а фактической правовой позицией в Германии, поскольку Закон о юридической помощи (Rechtsdienstleistungsgesetz) ограничивает круг лиц, имеющих право давать юридические консультации по конкретному делу. Эти инструменты производят расчеты и документируют данные. Они не предоставляют консультаций и не заменяют Mieterverein или юриста.

Инструмент Nebenkostenprüfer наиболее точно соответствует этой главе. Он пошагово проверяет каждую статью расходов на соответствие закрытому списку в §2 Положения о расходах на ведение бизнеса, отмечает виды расходов, которые вообще не подлежат распределению (административные расходы, ремонт, банковские сборы и страхование юридических расходов — это обычные нарушители), проверяет ключ распределения и, в частности, двенадцатимесячный срок, указанный в §556(3) выше. Он может сгенерировать письмо с возражением (Widerspruchsschreiben). На его собственной странице откровенно говорится об ограничениях: сравнительные данные — это средние показатели по стране из Betriebskostenspiegel, а не значения для вашего конкретного города, и это не является юридической консультацией. Используемый как структурированный способ определить, какие статьи заслуживают более тщательного изучения до закрытия окна подачи возражений, он действительно выполняет свою работу.

Инструмент Wohnflächen-Checker решает вопрос о площади, поднятый в разделе Mängel. Он рассчитывает вашу фактическую жилую площадь в соответствии с Положением о жилой площади для каждой комнаты, применяя соответствующий коэффициент для каждого типа помещения, и учитывает арифметику наклонных потолков в трех диапазонах высоты, требуемых регламентом. Вы вводите площадь, указанную в вашем договоре и в вашем Kaltmiete, и инструмент показывает процентное отклонение и то, какова будет сумма уменьшения в месяц и в год. На странице инструмента четко указано, что 10-процентный порог основан на прецедентном праве, что каждый случай индивидуален, и что вопрос о снижении площади — это вопрос для обсуждения в муниципальном совете или с юристом. Это правильная формулировка: инструмент выдает цифры, необходимые для такого обсуждения.

Стоит упомянуть еще два инструмента, но с оговоркой. Mieter-Suite объединяет все семь инструментов Wohnen в одном интерфейсе, что полезно, если вы планируете использовать более одного инструмента. Mietpreisbremse-Check основан на §556d Гражданского кодекса Германии, а §556d касается арендной платы на момент начала аренды, а не повышения в соответствии с §558 – поэтому, несмотря на название, это не инструмент для проверки писем о повышении арендной платы. Он имеет отношение к главе о поиск жилья а не этот. Сохраненные в нем сравнительные данные по арендной плате в 35 городах могут дать приблизительное представление о местном уровне, но на его собственной странице говорится, что они не заменяют квалифицированный Mietspiegel вашего города, а для требования по §558 именно Mietspiegel имеет значение.

Что делать дальше

Начните с того, что ничего не стоит, и выделите на это вечер. Найдите свой договор и выясните, какая система Betriebskosten в нем используется: Pauschale или Vorauszahlung, потому что от этого зависит, какая часть §560 применяется к вам. Примерно измерьте свою квартиру и сравните полученные данные с цифрой в договоре; если разница составляет более 10 процентов, стоит принять соответствующие меры. Узнайте, есть ли в вашем муниципалитете Mietspiegel и является ли он квалифицированным, потому что этот единственный факт определяет любое будущее Mieterhöhung. И найдите свой последний Nebenkostenabrechnung и сравните дату его получения с датой окончания расчетного периода.

Затем выработайте привычки, которые вас защитят. Сообщайте о каждом недостатке в письменной форме, незамедлительно, и храните подтверждающие документы – никогда не ограничивайтесь только телефонными звонками. Если вы платите полную арендную плату, пока недостаток не устранен, каждый раз добавляйте в письменном виде уведомление о невыезде (Vorbehalt). Открывайте письма от арендодателя в день их получения и отмечайте в дневнике крайний срок подачи, поскольку при подаче заявления о невыезде (Modernisierungsankündigung) возражение по причине финансовых трудностей и право на расторжение договора согласно §555e истекают в конце месяца, следующего за месяцем получения, а при подаче заявления о невыезде согласно §558 ваша позиция ужесточается в конце второго месяца. Если письмо написано на непонятном для вас немецком языке, закажите его перевод на той же неделе.

Наконец, вступите в местное жилищное объединение (Mieterverein) сейчас, пока у вас нет спора, а не в ту неделю, когда он возникнет. Это самое ценное, что может сделать иностранный арендатор в Германии, это стоит дешевле в год, чем час работы юриста, а сроки ожидания, которые большинство объединений применяют к уже существующим спорам, означают, что это сработает только в том случае, если вы обратитесь заблаговременно. Что касается тех частей истории, которые не рассматриваются в этой главе, то поиск, договор и залог описаны в ней. поиск жильяи то, что может на законных основаниях отображаться в вашей выписке по оплате услуг, находится в понимание коммунальных услуг.